Il en est du syndic comme de tout prestataire : ses prestations se doivent d’être mentionnées en clair et exhaustif (ce qui exclut les termes génériques) des contrats soumis pour approbation aux copropriétaires.
Mais aucune réglementation n’impose de plancher ou de plafond, quelle que soit la durée du mandat.
En revanche, aucune augmentation ne peut intervenir qui n’ait été prévue au contrat. Le principe est la transparence, et l’assemblée doit avoir voté le budget qu’elle souhaite en toute connaissance de cause.
Il convient de lire attentivement le contrat annexé à la convocation avant de l’avaliser en assemblée.
Toute clause du contrat autorisant le syndic à l’augmenter comme bon lui semble serait réputée nulle par un tribunal, compte tenu de la jurisprudence en vigueur sur les clauses abusives.
Le contrat peut, en revanche, prévoir de manière licite une indexation du montant des honoraires sur un indice officiel en rapport avec l’immobilier, comme par exemple le plus ancien, celui du coût de la construction. D’autres taux plus techniques peuvent toutefois être proposés, et là encore il conviendra de vérifier si ces taux ne sont pas trop élevés. On trouve la totalité des taux officiels sur Internet et sur le site de l’Insee.
Ne pas hésiter à négocier en assemblée un ajustement de la rémunération du syndic, si vous l’estimez potentiellement lésionnaire ; en gardant toutefois à l’esprit que le syndic est une personne qui travaille pour vous et qu’il est de votre intérêt que votre immeuble soit bien géré. Or un immeuble réticent à rémunérer décemment ses prestataires ne sera pas motivant pour eux.
Bon à savoir : les syndics « trichent » rarement sur le montant principal de leur contrat (ce serait trop voyant). Alors certains syndics peu scrupuleux vont laisser dériver les frais accessoires (heures de vacation, frais d’affranchissement, de photocopie) lors des convocations aux AG, par exemple. D’autres vont faire payer les frais de tenue de conseil syndical en leurs locaux (frais récemment réputés de gestion courante par les tribunaux, donc non soumise à honoraires supplémentaires), d’autres vont facturer au détail les déplacements ou les démarches administratives, etc.
Une tendance hélas assez en vogue : certains syndics, s’appuyant sur l’ambiguïté de l’art. 10-1 dans sa dernière rédaction, qui met à la charge du copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement de ses charges, s’empressent d’adresser relances sur relances, prennent des frais de « transmission de dossier à avocat » et imputent parfois directement au copropriétaire débiteur les frais dudit avocat, ce qui amène parfois des augmentations considérables de charges.
Ces pratiques sont toujours sanctionnées par les tribunaux, mais y mettre fin peut être long et couteux, et certains syndics tablent sur la réticence des copropriétaires à saisir la justice ; et de fait, il est parfois difficile de discerner la gestion « musclée » de l’abus de procédure.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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