Rectifions une confusion fréquente. Il y a deux formes de garantie :

1.       La garantie décennale, qui découle du droit commun

2.       La garantie dommage-ouvrage, qui est couverte par une assurance spécifique, dont la souscription est obligatoire pour les gros travaux en copropriété.

Quelle différence entre ces deux garanties ?

La garantie décennale prémunit la copropriété contre les malfaçons affectant les travaux et les ouvrages ; c’est le prestataire ayant procédé aux travaux qui est tenu à cette garantie.

En revanche, il arrive que les entrepreneurs ou les entreprises en bâtiment mettent la clé sous la porte pendant la période de garantie. Le cas est fréquent dans le bâtiment pour les sociétés de taille petite voire moyenne, s’accompagnant le plus souvent de retards de paiement importants.

Si un prestataire défaille, le client se retrouve le plus souvent dépourvu de garantie (toute entreprise en bâtiment doit en théorie souscrire une assurance professionnelle couvrant sa garantie décennale, mais en cas d’impayés sur les primes, l’assureur pourra refuser toute couverture).

Pour couvrir cet aléa, la solution consiste pour le syndicat à souscrire de son côté une assurance spécifique. Tel est l’objet de la dommage ouvrage.

En cas de sinistre il suffira à la copropriété de s’adresser à son assureur, qui financera les travaux et fera son affaire de se retourner ensuite vers les responsables du sinistre.

Attention toutefois, une assurance dommage-ouvrage (DO) n’est obligatoire que si les travaux portent sur le gros œuvre (charpente, murs porteurs). De simples travaux de peinture sont exonérés de cette obligation. De plus, la DO ne prend en charge que les malfaçons affectant la solidité de l’immeuble.

Par conséquent, pour un ravalement le syndic doit :

• En cas de ravalement superficiel, demander au(x) prestataire(s) pressenti(s) une attestation d’assurance, laquelle indiquera au syndicat contre qui se tourner en cas de sinistre
• En cas de ravalement important, portant également sur des éléments du gros œuvre, souscrire une assurance dommage-ouvrage.

L’absence de tout ou partie de ces démarches de la part du syndic relève de la faute professionnelle et engage de ce chef sa responsabilité.

Tel semble bien être le cas au vu de la question posée.

Que faire ?

Tout d’abord, prendre conscience qu’en l’absence de toute assurance le syndicat perd toute garantie.

A minima, le syndic doit prendre contact avec le liquidateur pour l’interroger sur les coordonnées de l’assureur qui couvrait les travaux.

S’il s’avère que la société n’est couverte par aucune assurance (cas fréquent), le syndic sera potentiellement responsable en cas de sinistre.

Par conséquent :

• Si aucun sinistre n’intervient pendant 10 ans, il n’y a pas lieu de faire quoique ce soit (hormis rechercher la présence d’un éventuel assureur)
• Si un sinistre survient, demander (ou contraindre) le syndic a faire jouer sa propre garantie
• Si le syndic a lui-même disparu, la copropriété se trouve dépourvue de tout recours et devra assumer seule les frais de la réparation.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

« la théorie est : oui. Un administrateur de l’art. 47 du décret de 1967 est nécessaire (ce texte prévoit expressément le cas où la copropriété est dépourvue de syndic).

Seul inconvénient de cette procédure : son coût.

Compter :

–          Env. 750 € HT pour la requête qui doit être déposée par un avocat.

–          Env. 1.500 € pour la rémunération de l’administrateur, qui sera réglée par la copropriété.

–          En pratique, les frais d’avocat sont réintégrés dans les charges générales et remboursés au copropriétaire.

Pour éviter ces coûts, la pratique procède de manière informelle. Voici comment procéder :

–          S’accorder entre voisins.

–          Tenir une assemblée générale, par définition informelle. Y désigner un syndic que l’on aura préalablement choisi.

–          Attendre l’expiration du délai de contestation de 2 mois suivant la diffusion du PV d’assemblée par courrier recommandé, à l’expiration duquel la nomination du syndic sera définitivement validée.

–          Cette méthode a l’avantage d’être gratuite, mais a l’inconvénient qu’en cas de contestation toutes les assemblées suivant la désignation « informelle » sont susceptibles d’annulation.

Par conséquent :

–          Suivre la seconde démarche en cas de copropriété paisible

–          Suivre la première dans tous les autres cas. »

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

« la théorie est : oui. Un administrateur de l’art. 47 du décret de 1967 est nécessaire (ce texte prévoit expressément le cas où la copropriété est dépourvue de syndic).

Seul inconvénient de cette procédure : son coût.

Compter :

–          Env. 750 € HT pour la requête qui doit être déposée par un avocat.

–          Env. 1.500 € pour la rémunération de l’administrateur, qui sera réglée par la copropriété.

–          En pratique, les frais d’avocat sont réintégrés dans les charges générales et remboursés au copropriétaire.

Pour éviter ces coûts, la pratique procède de manière informelle. Voici comment procéder :

–          S’accorder entre voisins.

–          Tenir une assemblée générale, par définition informelle. Y désigner un syndic que l’on aura préalablement choisi.

–          Attendre l’expiration du délai de contestation de 2 mois suivant la diffusion du PV d’assemblée par courrier recommandé, à l’expiration duquel la nomination du syndic sera définitivement validée.

–          Cette méthode a l’avantage d’être gratuite, mais a l’inconvénient qu’en cas de contestation toutes les assemblées suivant la désignation « informelle » sont susceptibles d’annulation.

Par conséquent :

–          Suivre la seconde démarche en cas de copropriété paisible

–          Suivre la première dans tous les autres cas. »

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Question :

Le contrat de notre syndic se termine le 6 juillet 2011 . Notre syndic prétend que la date limite de l'envoi des convocations pour l'AG est fixée au 30 juin (dans les six mois après la clôture des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2010).

Notre syndic peut il convoquer une AG après l"expiration de son mandat?

Quelle est sa légitimité après l'expiration de son mandat?

Réponse :

En théorie, en effet, le syndic doit convoquer une AG dans les 6 mois de la clôture de l'exercice calendaire précédent. Autrement dit, avant le 30 juin. Ceci afin de limiter les abus de manipulation comptable (dépenses engagées sans approbation des comptes).

En l'espèce le contrat de syndic expire après cette date: il n'y a donc pas de difficulté à prévoir.

En revanche, le syndic ne pourrait plus valablement convoquer d'AG après le 6 juillet, date d'expiration de son mandat. La jurisprudence est intraitable sur ce point, et le recours à un administrateur judiciaire serait impératif.
Voilà pour la théorie.

En pratique, il arrive que des syndics convoquent une AG avec quelques jours, voire plusieurs mois de retard, que celle-ci se tienne et qu'un syndic (l'ancien ou un autre) soit réélu.

Cette AG est nulle, mais si elle ne fait pas l'objet d'une contestation judiciaire dans les 2 mois de la diffusion du PV, le vice est purgé et l'assemblée définitivement validée.

La pratique des tribunaux a ainsi assoupli la rigidité parfois excessive des textes.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Question :

Le contrat de notre syndic se termine le 6 juillet 2011 . Notre syndic prétend que la date limite de l'envoi des convocations pour l'AG est fixée au 30 juin (dans les six mois après la clôture des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2010).

Notre syndic peut il convoquer une AG après l"expiration de son mandat?

Quelle est sa légitimité après l'expiration de son mandat?

Réponse :

En théorie, en effet, le syndic doit convoquer une AG dans les 6 mois de la clôture de l'exercice calendaire précédent. Autrement dit, avant le 30 juin. Ceci afin de limiter les abus de manipulation comptable (dépenses engagées sans approbation des comptes).

En l'espèce le contrat de syndic expire après cette date: il n'y a donc pas de difficulté à prévoir.

En revanche, le syndic ne pourrait plus valablement convoquer d'AG après le 6 juillet, date d'expiration de son mandat. La jurisprudence est intraitable sur ce point, et le recours à un administrateur judiciaire serait impératif.
Voilà pour la théorie.

En pratique, il arrive que des syndics convoquent une AG avec quelques jours, voire plusieurs mois de retard, que celle-ci se tienne et qu'un syndic (l'ancien ou un autre) soit réélu.

Cette AG est nulle, mais si elle ne fait pas l'objet d'une contestation judiciaire dans les 2 mois de la diffusion du PV, le vice est purgé et l'assemblée définitivement validée.

La pratique des tribunaux a ainsi assoupli la rigidité parfois excessive des textes.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.