Tout dépend du type de transmission de personnalité morale.

Un syndic est élu ; c’est sa personne morale qui est désignée (en général et à titre implicite : un certain gestionnaire appuyé par une certaine équipe).

Mais juridiquement, il s’agit d’une seule personne morale.

Tout dépend donc du type de cession qui est opérée :

–          Cession-acquisition : la personne morale perdure ; l’acquéreur « hérite » de tous les bénéfices et vicissitudes de l’être ancien. Il n’y a pas lieu de voter un nouveau mandat, même si le geste d’informer de la cession est apprécié.

–          Cession-absorption : l’être moral ancien disparaît. Et avec lui son mandat. Il faut donc immédiatement procéder à un second vote. Beaucoup de syndics se passent de cette formalité, ce qui n’entraîne pas beaucoup de conséquences mais qui en théorie peut déboucher sur l’annulation de leur mandat.

–          Fusion-novation : les deux êtres moraux disparaissent et donnent naissance à un troisième : il n’existe pas de jurisprudence sur ce cas particulier, mais il semble raisonnable de prescrire une nouvelle assemblée destinée à ratifier le nouveau mandat de la nouvelle entité, même si les anciennes équipes sont en place. Il n’est en effet pas garantissable à l’assemblée que son portefeuille sera géré à l’identique.

De manière générale, la jurisprudence est assez tolérante avec les périodes de « vacances » courtes (inférieures à une année), eu égard à la brièveté de la période de transition ; l’attention des gestionnaires doit toutefois être attirée sur l’absolue nécessité d’adresser un courrier d’information aux copropriétaires du fait de la transmission, ne serait-ce que pour se dégager de toute responsabilité à raison d’une transmission occulte.

La pratique montre qu’en général la transparence paye, et que rares sont les immeubles qui exigent de changer de gestionnaire.

A contrario, toute copropriété qui entendrait changer de syndic comme suite à la transmission à un successeur devrait soulever la nullité de son mandat par ordonnance sur requête auprès du président du TGI, et solliciter la nomination d’un administrateur provisoire. Hypothèse hypothétique.

Il suffit simplement, après courrier informant du changement de dénomination, d’adresser avec la prochaine AG un mandat au nom de la nouvelle entité.

Ce formalisme est nécessaire mais suffisant.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Tout dépend du type de transmission de personnalité morale.

Un syndic est élu ; c’est sa personne morale qui est désignée (en général et à titre implicite : un certain gestionnaire appuyé par une certaine équipe).

Mais juridiquement, il s’agit d’une seule personne morale.

Tout dépend donc du type de cession qui est opérée :

–          Cession-acquisition : la personne morale perdure ; l’acquéreur « hérite » de tous les bénéfices et vicissitudes de l’être ancien. Il n’y a pas lieu de voter un nouveau mandat, même si le geste d’informer de la cession est apprécié.

–          Cession-absorption : l’être moral ancien disparaît. Et avec lui son mandat. Il faut donc immédiatement procéder à un second vote. Beaucoup de syndics se passent de cette formalité, ce qui n’entraîne pas beaucoup de conséquences mais qui en théorie peut déboucher sur l’annulation de leur mandat.

–          Fusion-novation : les deux êtres moraux disparaissent et donnent naissance à un troisième : il n’existe pas de jurisprudence sur ce cas particulier, mais il semble raisonnable de prescrire une nouvelle assemblée destinée à ratifier le nouveau mandat de la nouvelle entité, même si les anciennes équipes sont en place. Il n’est en effet pas garantissable à l’assemblée que son portefeuille sera géré à l’identique.

De manière générale, la jurisprudence est assez tolérante avec les périodes de « vacances » courtes (inférieures à une année), eu égard à la brièveté de la période de transition ; l’attention des gestionnaires doit toutefois être attirée sur l’absolue nécessité d’adresser un courrier d’information aux copropriétaires du fait de la transmission, ne serait-ce que pour se dégager de toute responsabilité à raison d’une transmission occulte.

La pratique montre qu’en général la transparence paye, et que rares sont les immeubles qui exigent de changer de gestionnaire.

A contrario, toute copropriété qui entendrait changer de syndic comme suite à la transmission à un successeur devrait soulever la nullité de son mandat par ordonnance sur requête auprès du président du TGI, et solliciter la nomination d’un administrateur provisoire. Hypothèse hypothétique.

Il suffit simplement, après courrier informant du changement de dénomination, d’adresser avec la prochaine AG un mandat au nom de la nouvelle entité.

Ce formalisme est nécessaire mais suffisant.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

REMUNERATION : notre syndic nous facture des honoraires de 360 euros au titre d'un appel de fonds pour des travaux dont le montant s'élève à 4.226 euros ttc.

Est-ce légal ?

De façon plus générale, les honoraires sur travaux sont-ils obligatoires ou peut-on s'en passer?

La rémunération du syndic professionnel se décompose en deux :

–  une rémunération forfaitaire, pour la gestion courante de l'immeuble (tenue de l'assemblée générale,  transmission des archives du syndic à un autre…), fixés dans le contrat de mandat. Ce contrat peut également fixer des honoraires forfaitaires pour  des travaux d'entretien et de maintenance.

– une rémunération spécifique, pour des prestations supplémentaires hors budget prévisionnel , et donc pour des travaux votés en assemblée générale.

Cette rémunération spécifique doit faire l'objet d'un vote distinct de celui des travaux.

Les honoraires sur travaux ne sont donc pas imposés par les textes mais peuvent être rendus obligatoires par l'effet du contrat ou d'une décision d'assemblée générale devenue définitive.

Réponse apportée par Maitre Vanessa PERROT

Peut on signer avec son syndic un contrat sur une période inférieure à un an?(voire 3 mois)
N’étant pas très satisfait de notre syndic et n’ayant pas eu le temps d’en proposer un autre lors de la prochaine AG, nous voudrions limiter sa période, le temps de refaire une AG pour désigner son successeur.

La durée d’un mandat de syndic de copropriété ne peut excéder 3 années (article 28 du décret du 17 mars 1967). Il s’agit de la durée maximale et l’assemblée générale peut fixer un délai plus court.

Généralement, le mandat du syndic est consenti pour une durée d’un an ce qui permet de s’organiser pour changer de syndic.

Si le syndic refuse un mandat inférieur à un an,l’assemblée générale, peut le révoquer, à condition toutefois d’avoir un juste motif.

Réponse apportée par Maitre Vanessa PERROT

REVOCATION : Je suis membre du conseil syndical et ma question concerne la révocation du syndic actuel de notre copropriété.Ce dernier ne répond à aucune de nos demandes d'explications concernant une comptabilité qui nous parait fantaisiste ainsi qu'aux autres demandes que nous pouvons lui formuler comme par exemple, sur l'avancement des procédures à l'encontre des copropriétaires débiteurs etc… En d'autres terme, il fait tout simplement le mort et est très difficile à joindre par téléphone. Ceci est-il un motif de révocation? si oui, comment cela se passe-t-il? et surtout, peut-il se retourner contre la copropriété et réclamer: 1°/ le restant des honoraires lui étant dû? 2°/ des dommages et intérêts? Par ailleurs, il a mandaté des architectes et des bureaux d'études en vue de travaux ambitieux. En cas de révocation ou tout simplement de changement de syndic, ces derniers peuvent-ils refuser de nous transmettre leurs conclusions?

Ceci est-il un motif de révocation?

Ø  Bien sûr ; un syndic est un mandataire de la copropriété, il doit lui rendre des comptes. Cela étant, il n’est pas tenu de le faire en permanence, et il est admis que les syndics opposent certaines « barrières » à des copropriétaires trop pressants. Rappelons que le lieu naturel de ce type d’échanges reste avant tout l’assemblée générale.

si oui, comment cela se passe-t-il?

Ø  Il faut distinguer la révocation (interruption brutale du mandat) et simple non renouvellement du mandat à échéance. Comme les syndics sont généralement élus pour un an seulement, il vous suffit de vous procurer un ou plusieurs autres devis concurrents (avec contrats annexés) et de les présenter à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. Cela étant, il est considéré par la jurisprudence que le mandat du syndic est un mandat ad nutum, auquel le syndicat peut mettre un terme à tout moment. La seule limitation à ce principe est la volonté de nuire.

et surtout, peut-il se retourner contre la copropriété et réclamer: 1°/ le restant des honoraires lui étant dû?

Ø  Sauf volonté de nuire avérée, non. Le principe est une rémunération prorata temporis.

2°/ des dommages et intérêts?

Ø  Non, sauf volonté de nuire avérée.

Par ailleurs, il a mandaté des architectes et des bureaux d'études en vue de travaux ambitieux. En cas de révocation ou tout simplement de changement de syndic, ces derniers peuvent-ils refuser de nous transmettre leurs conclusions?

Si la copropriété a payé pour ces études préalables non, car ce qu’elle a payé lui appartient. S’il s’agit d’études préalables et gratuites pourquoi pas, mais peut-être ces sociétés préféreront-elles vous conserver parmi leurs clients potentiels.