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Maître Serge DIEBOLT
Docteur en droit – Avocat à la cour
64, rue des Mathurins
75008 PARIS
Tél : 01.40.07.98.10
Fax : 01.42.71.56.50
Entretien et travaux
PASSAGE AU NUMERIQUE : nous avons des copropriétaires espagnols qui demandent à la copropriété de faire le nécessaire pour qu’ils continuent à recevoir les chaines espagnoles depuis le passage au numérique. Devons-nous faire les
9 Juin 15 | Entretien et travaux
Rien ne vous oblige à adapter l’immeuble aux besoins particuliers de certains copropriétaires, si ceux-ci peuvent y pourvoir à leurs frais.
Il a par exemple été jugé qu’un immeuble n’avait pas à modifier ses fermetures électriques de porte pour se conformer aux convictions religieuses de certains de ses habitants.
En l’occurrence vous n’avez fait qu’adapter votre antenne aux nouvelles normes françaises.
Aucune loi ne vous impose d’opérer un maintien de compatibilité avec des systèmes étrangers, si tant est qu’une telle
installation soit possible.
Le plus simple est d’autoriser spontanément par voie d’assemblée les copropriétaires concernés à procéder à l’installation d’un système de réception collectif alternatif, mais à leurs frais bien entendu (régime de l’art. 25b de la loi du 10 juillet 1965).
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
PASSAGE AU NUMERIQUE : nous avons des copropriétaires espagnols qui demandent à la copropriété de faire le nécessaire pour qu’ils continuent à recevoir les chaines espagnoles depuis le passage au numérique. Devons-nous faire les
9 Juin 15 | Entretien et travaux
Rien ne vous oblige à adapter l’immeuble aux besoins particuliers de certains copropriétaires, si ceux-ci peuvent y pourvoir à leurs frais.
Il a par exemple été jugé qu’un immeuble n’avait pas à modifier ses fermetures électriques de porte pour se conformer aux convictions religieuses de certains de ses habitants.
En l’occurrence vous n’avez fait qu’adapter votre antenne aux nouvelles normes françaises.
Aucune loi ne vous impose d’opérer un maintien de compatibilité avec des systèmes étrangers, si tant est qu’une telle
installation soit possible.
Le plus simple est d’autoriser spontanément par voie d’assemblée les copropriétaires concernés à procéder à l’installation d’un système de réception collectif alternatif, mais à leurs frais bien entendu (régime de l’art. 25b de la loi du 10 juillet 1965).
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
DEVIS NON RESPECTE : nous avons voté pour des travaux suite aux dégats des eaux causés par un locataire. Travaux effectués, le syndic a validé et payé une facture à cette société sans prévenir le conseil syndical du non respect du montant du dev
9 Juin 15 | Entretien et travaux
Rappel du principe :
Ne peut être engagée par le syndic qu’une dépense qui a fait l’objet d’un vote à l’assemblée, laquelle se sera prononcée sur :
- la désignation des travaux à engager
- leur coût
Le syndic, en tant que mandataire, ne peut engager l’assemblée au-delà. La pratique a toutefois instauré quelques assouplissements à ce principe. Certains dépassements sont admis :
- s’il s’avère en cours de chantier, que des frais non prévus initialement doivent être exposés (un mur qui s’avère plus fragile que prévu, une vétusté non apparente, etc.)
- si des travaux d’urgence s’imposent
Le syndic est toutefois tenu par les limites de son mandat. S’il signe une réception des travaux, il engage le syndicat à payer mais engage sa responsabilité en cas de contestation.
Dans le cas d’espèce, il est fort probable que le syndic ait, contre l’avis du conseil syndical, engagé les travaux supplémentaires, et que les prestataires soient enclins à poursuivre le syndicat en cas d’impayé de leur facture.
Choses à ne pas faire :
– faire de la rétention sur les appels de fonds émis (rétention sur charges)
– ne pas régler les artisans qui ont travaillé (ce qui vous exposerait à une condamnation, car en présence de documents contractuels il sera estimé que ce ne sera pas eux les coupables)
A faire :
– mettre en demeure le syndic de s’expliquer
– le mettre en demeure de convoquer une nouvelle assemblée générale, avec à l’ordre du jour son remplacement
– envisager avec le successeur l’opportunité de poursuites : si les travaux étaient nécessaires et ont été réalisés dans l’intérêt de l’immeuble, on raisonnera simplement en termes de préjudice de négociation (si vous trouvez un prestataire à moindre coût, pour une qualité égale) ; si les travaux ont été superflus pour l’immeuble, il sera jugé que le syndic a agi pour favoriser un intervenant, auquel cas vous pourrez contester la facture dans sa globalité (et dans ce cas SEULEMENT).
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
DEVIS NON RESPECTE : nous avons voté pour des travaux suite aux dégats des eaux causés par un locataire. Travaux effectués, le syndic a validé et payé une facture à cette société sans prévenir le conseil syndical du non respect du montant du devis.
9 Juin 15 | Entretien et travaux
Rappel du principe :
Ne peut être engagée par le syndic qu’une dépense qui a fait l’objet d’un vote à l’assemblée, laquelle se sera prononcée sur :
- la désignation des travaux à engager
- leur coût
Le syndic, en tant que mandataire, ne peut engager l’assemblée au-delà. La pratique a toutefois instauré quelques assouplissements à ce principe. Certains dépassements sont admis :
- s’il s’avère en cours de chantier, que des frais non prévus initialement doivent être exposés (un mur qui s’avère plus fragile que prévu, une vétusté non apparente, etc.)
- si des travaux d’urgence s’imposent
Le syndic est toutefois tenu par les limites de son mandat. S’il signe une réception des travaux, il engage le syndicat à payer mais engage sa responsabilité en cas de contestation.
Dans le cas d’espèce, il est fort probable que le syndic ait, contre l’avis du conseil syndical, engagé les travaux supplémentaires, et que les prestataires soient enclins à poursuivre le syndicat en cas d’impayé de leur facture.
Choses à ne pas faire :
– faire de la rétention sur les appels de fonds émis (rétention sur charges)
– ne pas régler les artisans qui ont travaillé (ce qui vous exposerait à une condamnation, car en présence de documents contractuels il sera estimé que ce ne sera pas eux les coupables)
A faire :
– mettre en demeure le syndic de s’expliquer
– le mettre en demeure de convoquer une nouvelle assemblée générale, avec à l’ordre du jour son remplacement
– envisager avec le successeur l’opportunité de poursuites : si les travaux étaient nécessaires et ont été réalisés dans l’intérêt de l’immeuble, on raisonnera simplement en termes de préjudice de négociation (si vous trouvez un prestataire à moindre coût, pour une qualité égale) ; si les travaux ont été superflus pour l’immeuble, il sera jugé que le syndic a agi pour favoriser un intervenant, auquel cas vous pourrez contester la facture dans sa globalité (et dans ce cas SEULEMENT).
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
Sofia MARTY
9 Juin 15 | Entretien et travaux
Vote pour autorisation de travaux sur parties communes
Notre syndic a inscrit à l’ordre du jour un "vote concernant l’autorisation de travaux sur parties communes : création de terrasses (devis joints)".
Sont joints 2 devis assez succincts de la même entreprise, intitulés "Terrasses" et indiquant la fourniture et pose d’éléments en bois (poteaux, entraits, solives, lames, gardes corps, …).
Il n’est fourni aucun document indiquant l’emprise sur partie commune (cour, mur de façade) ni aucun plan d’impact visuel sur l’immeuble.
Il y a un 3ème devis concernant la fourniture et pose d’une porte fenêtre, non mentionnée dans le point de l’ordre du jour.
Cette autorisation de travaux peut-elle être votée dans ces conditions d’information fournie à l’ordre du jour de l’AG?
Votre question est assez succinctement rédigée : elle ne mentionne pas au profit de qui ces terrasses sont créées, ni où se trouve les terrasses projetées, ni s’il existe d’autres accès.
Je vais donc partir du principe qu’il s’agit de terrasses en toiture, réalisées au profit d’un copropriétaire, et à ses frais, moyennant (semble-t-il) la création ou la modification d’une ouverture par pose de baie vitrée.
En tant que tels, ces travaux suivent le régime de l’art. 25b de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité simple. Il s’agit d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.
TOUTEFOIS, si ces travaux amènent à la création d’un espace privatif en empiétant sur un espace autrefois commun, cela revient à créer au profit d’un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Ce droit doit être consacré dans le règlement de copropriété, et faire l’objet de l’attribution d’un lot (afin d’éviter toute contestation ultérieure sur les surfaces). Si cette démarche n’est pas faite, le copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit privatif sur toute la toiture (dans certains cas extrêmes).
Il va sans dire qu’un droit de jouissance privatif, dans la mesure où il confère une plus-value à un lot, au détriment des espaces communs, se monnaye.
En l’état de ce que vous me décrivez, l’assemblée peut donc légitimement refuser les travaux proposés, pour insuffisance du dossier. Afin de conserver ses droits et toujours sous réserve de l’exactitude de vos indications, je lui conseille vivement de le faire, afin de préserver ses droits. Car une fois l’autorisation accordée, il est très difficile de revenir en arrière.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l’avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.