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Charges et appels de fonds

J’ai fait l’acquisition d'un appartement dans un petit immeuble (4 lots) en sachant qu'un des copropriétaires ne payait plus ses charges de copropriété depuis 2007.

Lors de la dernière AG, le syndic nous a annoncé qu'une procédure était en cours et qu'une solution devrait émerger d’ici à 12 mois.

18 mois plus tard, rien n’a bougé, il est impossible d’obtenir des informations concrètes sur l’avancement du dossier ni même le nom de l’avocat en charge. L’ensemble des copropriétaires est d’accord à l’unanimité que cette situation ne peut perdurer et que nous ne pouvons continuer à assumer financièrement la part de celui déficitaire.

Que peut-on faire afin de faire avancer ce dossier et obliger le syndic à avoir des résultats?

REPONSE

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».
Son manquement à obligation engage la responsabilité professionnelle de votre syndic.
Il doit vous communiquer le nom de l’avocat en charge du dossier, les écritures prise par et contre la copropriété, et les correspondances adressées par l’avocat.
S’il se refuse à le faire, c’est souvent que soit rien n’a été fait, soit que quelque chose a été mal fait.
 
Une astuce : le conseil syndical (si vous n’en avez pas, créez-en un) peut parfaitement prendre un avocat et lui demander d’agir en recouvrement pour le compte du syndicat. C’est un usage peu connu de l’art. 27 du décret de 1967.
L’avocat devra bien entendu prendre contact avec le syndic pour l’informer de sa mission et obtenir les documents nécessaires.
 
Une précision : le fait de maintenir longtemps une copropriété déficitaire et de contraindre ses voisins à abonder les charges courantes est reconnu par la jurisprudence comme une voie de fait ouvrant droit à des dommages et intérêts.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Nous avons des gros problème avec notre Syndic Foncia (anciennement Syndic +), nous avons demandé lors de l'Ag il y a 2 ans, l'arrêt d'appel de fond pour travaux car ceux-ci dépassé de trop le montant qui était prévu et les sommes étaient atteinte, cette demande a été sans vote juste notifié sur le compte rendu de l'Ag car notre syndic avait signalé non soumis au vote, hors les appels ont continué avec frais de relance et celà au niveau de tous les co-propriétaires, les différentes personnes qui nous suivent ont beaucoup changé et chaque fois, ils nous disent qu'ils vont régler ce malentendu, hors cela dure toujours.

REPONSE 
La modification intempestive des PV est une pratique répréhensible, mais les syndics savent que les seuls recours étant judiciaires, les copropriétaires hésitent à y recourir.
La théorie veut qu’un PV soit définitif une fois le délai de contestation de 2 mois passé.
Toutefois, une erreur de rédaction n’est pas à proprement parler un vice de fond, et certaines juridictions admettent la prescription de droit commun (3 ans – délit de faux).
Sachez toutefois que les juridictions de droit commun admettent avec beaucoup de réticence ce délai étendu, sauf à ce que les erreurs entraînent une violation des dispositions légales. Donc concrètement, partez du principe, en matière de dépassement de budget, que toute contestation est éteinte passé le délai de 2 mois.

QUESTION : Cette année, le syndic n'a pas pris en compte les questions pour l'Ag et le rapport ne correspond pas vraiment à la réalité, celui-ci à déjà été envoyé à env 75 jours après l'Ag (hors délais car on l'a réclamé), envoyé avec des erreurs donc corrections avec signature des 2 co-pros responsable et ce rapport n'a jamais été renvoyé, juste la version fausse à été envoyé à une autre co-pro qui n'a rien à voir avec le président ?

REPONSE
Ces précisions devraient amener une question de fond : pourquoi avez-vous réélu ce syndic ?
De toute évidence celui-ci gère trop de copropriétés pour la capacité de travail de ses employés (ce qui explique la forte rotation du personnel).
Sollicitez des candidatures concurrentes et présentez-les à la prochaine assemblée, ou demandez une AG extraordinaire en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
 
Si les erreurs du PV vous font grief :
Soit vous portez à l’ordre du jour de la prochaine AG extraordinaire des résolutions permettant d’annuler celles qui vous font grief
Soit vous portez l’affaire devant les tribunaux, et engagez la responsabilité du syndic


QUESTION : Nous avons envoyé à ce jour plusieurs courriers AR, sans retour du syndic, ni correction, à part par tel, nous nous en occupons.....Nous avons toujours les prélèvements avec frais de relance et menaces malgré les travaux terminé et le montant de l'appel qui dépasse largement le montant engagé.

REPONSE
Vous n’aurez jamais raison, devant un tribunal, de vous faire justice par vous-même en opérant une rétention sur vos charges.
Utilisez les solutions que je vous propose ci-dessus, mais ne mettez pas en difficulté la trésorerie de l’immeuble. Nombreux sont les copropriétaire à l’avoir appris à leurs dépens.

QUESTION : Que pouvons nous faire de façon rapide et efficace pour régler cette situation?
REPONSE : Les solutions ci-dessus, qui seront d’autant plus efficaces et rapides si elles sont appuyées :
Par le président du conseil syndical
Par le conseil syndical
Par un groupe de copropriétaires

QUESTION :
Nous sommes décider de changer de syndic, mais selon des informations d'autres co-propriétaire , le syndic si il a des appels non payés (même si les travaux n'a pas atteint cette somme, celui-ci prendra dans la caisse de roulement cette somme?

REPONSE :
La question de la transition de syndics est trop complexe pour être traitée par une question Internet, la réponse dépendant étroitement de l’état de la trésorerie de votre immeuble (encours fournisseurs, état des comptes travaux et courant, présence ou non d’un fond de roulement et/ou réserve, etc). Il convient d’envisager avec le syndic repreneur le meilleur scénario pour votre immeuble, lequel dépend également de l’engagement ou non des travaux, et de la présence d’une éventuelle clause de dédit.


Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rappel de principe : les charges sont exigibles à compter de leur approbation par l’assemblée, et seulement à ce moment-là.

Par conséquent, sont exigibles les charges de l’année en cours car le budget prévisionnel a été approuvé l’année précédente.

En revanche, les charges passées sont toutes exigibles, régularisation comprise, à compter du moment où les comptes ont été approuvés.

 

La réponse est donc oui, si le budget 2008 a fait l’objet d’une approbation globale en 2009. Non dans les autres cas.

Nota : la jurisprudence n’a pas fixé de délai limite ni de prescription pour les rappels de charges résultant d’omission du syndic, ni pour des dépenses restant à régler.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Oui, le syndic peut procéder à des appels de fonds concernant des travaux votés du temps d’un ancien propriétaire.

Rappelons le principe que l’acquéreur vient aux droits et obligations du vendeur. En d’autres termes : l’acquéreur chausse les bottes de l’ancien propriétaire, il bénéficie des fonds à rembourser, tout comme il pâtit des charges qui restaient à devoir.

Insistons là sur un cliché qu’il convient de ranger parmi les hoax : ce n’est pas celui qui a voté les travaux qui doit les payer, c’est celui qui est propriétaire en titre AU MOMENT DES APPELS DE FONDS !

Donc un propriétaire peut très bien voter des travaux pour 3 milliards d’euros et revendre son bien immédiatement après. C’est l’acquéreur qui devra régler la note.

Pour autant, la pratique a donné lieu à de nombreux abus, que la loi a entendu prévenir.

  • Lors d’une vente, l’acquéreur doit être mis en possession des deux derniers PV d’assemblée générale
  • Le notaire de l’acquéreur adresse au syndic un questionnaire que celui-ci est tenu de remplir de manière détaillée. L’acquéreur doit savoir si des charges restent à devoir, si des travaux sont à prévoir et pour combien, si des procédures sont en cours et quel en est l’enjeu, etc.
  • L’idée est que l’information préalable de l’acquéreur doit être maximale, de sorte qu’il sache à quoi s’attendre en termes de charges à venir.

Que se passe-t-il si le syndic répond de manière erronée ?

En théorie il engage sa responsabilité, mais en pratique un grief est difficile à établir. Seules des difficultés financières d’une exceptionnelle gravité pourraient donner lieu à indemnisation, mais en aucun cas l’acquéreur ne sera relevé de son obligation de contribuer aux appels de fonds.

Dans le cas d’appels de fonds importants et imprévus, on négocie assez aisément un étalement des versements.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Premier rappel de principe : les lots de rdc sont exclus de toute participation aux charges d'ascenseur.

Second principe : si un parking est desservi par l'ascenseur, il contribue aux charges de ce dernier.

Troisième principe : tout règlement ou descriptif de division contraire à ces principes légaux (qui dérivent de l'art. 10 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965) voient leurs clauses réputées non écrites. Donc, un copropriétaire peut s'abstenir de les régler.

Mais...

Quatrième principe : si un règlement contient une clause réputée non écrite, il convient de faire D'ABORD constater cette illicéité par le juge. Seul un Tribunal a compétence pour ce faire, et jusqu'à ce qu'il l'ait fait, les charges sont dues au vu du règlement de copropriété.


Dans la question il n'est pas précisé si les parkings sont grevés de charges d'ascenseur, ce qui est la clé du problème.

Si tel est le cas, le règlement n'a qu'à être appliqué, dans tous ses termes.

Si tel n'est pas le cas, il faut remettre le règlement de copropriété en accord avec les dispositions légales.

Et heureusement, la loi SRU a inséré un article 49 à la loi de 1965, toujours valide, qui place la majorité requise au simple taux de l'art. 25 (majorité absolue).


Donc en pratique, rien de bien compliqué :


- l'assemblée fait venir un géomètre expert, s'il y a lieu de pondérer des surfaces ou créer une nouvelle clé de répartition
- ou à défaut elle sollicite un homme de l'art : notaire ou avocat
- et elle fait remettre en conformité avec la loi le règlement
- le texte est adopté à la majorité de l'art. 25
- le syndic procède à sa publication par le biais d'un notaire ; la publication est effectuée au droit fixe (simple timbre).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

D'ordinaire il est pénible aux copropriétaires de faire l'avance de charges pour leur immeuble. Ils se disent que cet argent serait mieux utilisé ailleurs. Ce qui constitue souvent un mauvais calcul, synonyme de frais.

Un syndic n'a que deux façons de combler le déficit de trésorerie d'une copropriété :

- soit il prélève sur ses fonds propres les avances nécessaires
- soit il prélève les fonds nécessaires à un immeuble déficitaire sur ceux d'un immeuble bénéficiaire de son portefeuille, en tirant des traites sur le principe que personne ne se présentera simultanément pour demander le solde immédiat de sa situation.

 


Cette tendance est quasi systématique au sein des gros cabinets.
Elle a toutefois entraîné des syndics de taille moyenne à la faillite, car certains de leurs immeubles ont été conjointement défaillants.
Pour éviter les dérives le législateur a échafaudé tout un arsenal :
obligation pour les syndics de tenir une comptabilité prévisionnelle en partie double, interdiction de compenser entre immeubles ou d'opérer des avances, obligation de proposer un compte bancaire séparé par immeuble...


Regardons les choses comme elles sont : la plupart des syndics ont fait de la résistance passive à ce dispositif. Un indice : votre syndic tente-t-il de vous dissuader d'ouvrir un compte bancaire séparé, en vous imposant des frais supplémentaires au prétexte (injustifié) de "frais de gestion", et en prenant prétexte que cette
gestion impose "plusieurs chéquiers" ? Vous avez certainement affaire à un syndic qui procède à de la résistance passive.
D'autres, en revanche, ne prélèvent aucun honoraire supplémentaire.
Preuve que la chose est possible.

Toujours est-il que la sécurité a un prix: certes on n'est pas rendu solidaire d'autres copropriétés déficitaires, mais le corollaire est de posséder un fonds de roulement, une avance de trésorerie pour faire face aux dépenses courantes.

Nous en revenons à la question posée.

Ici le syndic opère comme s'il agissait pour une copropriété avec compte séparé. Les impayés créent un "trou" qu'il lui est légalement fait l'obligation de combler. Au lieu de solliciter les autres immeubles de son portefeuille (ce qui est interdit) il fait appel aux fonds des autres copropriétaires, qui consentent là des avances de
trésorerie pour faire face à la carence de leurs voisins.
Nous sommes là en parfaite adéquation avec la loi.

Aucun "principe de solidarité" n'est édicté par celle-ci, mais tout le dispositif légal revient exactement au même.

Seules choses à faire :
- régler les appels de fonds pour ne pas compromettre la gestion de l'immeuble
- inviter le syndic à poursuivre en recouvrement les copropriétaires débiteurs (vous pouvez même obtenir la condamnation du syndic en cas d'inertie grave)
- en général, une reprise en main énergique du conseil syndical trouve une issue favorable en deux ans

Nota : les copropriétés dont les propriétaires ne parviennent plus à faire face au passif sont dites en difficulté, et peuvent être soumises au traitement de choc de la prise en charge par un administrateur judiciaire sur le fondement des articles 29 et suivants de la loi de 1965. Le remède, proche du régime des faillites, est aussi coûteux que destructeur sur le plan de la propriété foncière. Un audit assorti de dialogue et de pédagogie sont souvent un préalable bien préférable à cette option de dernière extrémité.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Nous avions négocié un contrat de 3 ans avec notre syndic (2012/2015) : meilleures conditions financières et prix fixé, bref sans mauvaises surprises. Avec la loi ALUR, notre gestionnaire veut nous faire modifié le contrat à la prochaine AG (juin 2014) en passant par un compte bancaire séparé avec une augmentation du contrat de 50% en passant de 11000€ à 16000€ !! Est-ce obligatoire ?
Nous voulions conserver les prestations du contrat jusqu'à la date anniversaire en 2015 ? Quels sont nos recours ?

La loi ALUR impose de nouvelles obligations, notamment la création d'un compte séparé (mais également l'immatriculation des copropriétés, le compte provisionnel de travaux, les documents à délivrer pour les promesses de vente). 
En outre, plusieurs prestations sont désormais intégrées au contrat de base de syndics et ne peuvent plus faire l'objet d'une facturation séparée. Seules certaines prestations, qui feront l'objet d'un décret, pourront être facturées en plus.
Dans ces conditions, il est logique que les syndics augmentent leur tarif général, puisque les prestations autrefois facturées sont désormais intégrées dans les honoraires.
Néanmoins, il faut être vigilant car il est possible que certains syndics anticipent la parution du décret et s'appuie sur les modifications imposées par la loi ALUR pour augmenter leurs tarifs.

Réponse apportée par Maître Vanessa PERROT.

CHARGES DE COPROPRIETE : J'ai signé l'acte d'achat de mon appartement le 7 octobre 2014. Le syndic de mon immeuble m'adresse des charges de copropriété arrêtées au 30 Juin 2014 et acceptées à l'assemblée générale du mois de décembre 2014.

Pourriez-vous me dire si je dois régler ces charges ou si je dois me retourner vers mon notaire en sachant qu'aucune close n'a été évoquée au moment de la signature ?

 

L’acquéreur d’un lot doit être informé d’un grand nombre de choses, aux termes des articles 4 à 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Il doit lui être communiqué :

-          Le règlement de copropriété

-          Le carnet d’entretien de l’immeuble

-          La superficie certifiée, les performances énergétiques du lot

-          Un état comptable détaillé des charges en cours et futures du lot

 

Autrement dit, vous devez savoir combien « doit » le lot, au moment de son acquisition.

Le notaire a l’obligation d’adresser au syndic un questionnaire détaillé, que celui-ci doit retourner rempli avant la signature de la vente.

Si tel n’est pas le cas, votre notaire doit vous aviser de la difficulté.

 

En l’état de ce que vous m’exposez, et sous réserve qu’aucun autre document ne vous ait été transmis ni par le syndic, ni par le notaire, la responsabilité professionnelle de ce dernier me semble susceptible d’être engagée.

Il aurait dû s’enquérir de l’encours du lot au moment de la vente, dans la mesure où vous êtes tenue de toutes les dettes du lot.

 

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.