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Entretien et travaux

A la suite de travaux votés le 27/03/2012, notre syndic actuel n'a pas contrôlé que la société qui a réalisé les travaux de terrasse toiture été assuré en technicité n°3 les terrasses sont infiltrées que pouvons nous faire? quelles faute ou négligences a commis notre syndic

REPONSE

 Les défauts de reprise d’étanchéité sont le lot de toutes les entreprises, quel que soit leur degré de certification.
Ce sont des choses qui arrivent.
Le syndic n’est pas tenu de vérifier la qualification des entreprises (il doit s’assurer qu’elles ont a priori la compétence adéquate) mais la responsabilité des travaux incombe en priorité à celui qui les a exécutés.
 
Dans votre cas de figure, le plus opportun semble dans un premier temps d’inviter le syndic à établir une déclaration de sinistre et/ou à sommer l’entreprise à revenir mettre un terme aux infiltrations.
Si des lots privatifs ont été touchés, les travaux de reprise seront ensuite du ressort de chacun : aux occupants concernés de faire jouer leur assurance habitation.
 
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

 
Nous habitons un bâtiment , il y a 15 copropriétaires, 2 parties distinctes gauche et droite.
Le conseil syndical a décidé d effectuer des travaux sur la colonne d eau chaude sanitaire suite à une petite fuite contastée chez un copropriétaire. Cette colonne est à l usage exclusif des copro de la partie gauche, les copros de la partie droite ont leur propre colonne d eau chaude. Je suis d accord sur le principe d équipement commun mais pouvons nous invoquer le fait que nous ne nous servons pas de cette colonne pour ne pas supporter les frais ?

REPONSE

Le seul cas de figure où certains copropriétaires seulement participent à l’entretien d’équipements communs se trouve dans le cas où l’immeuble connait une spécialisation des charges par bâtiments.
Ici, il s’agit d’un seul et même corps de bâtiment.
Les conduites de droite doivent donc être entretenues par les copropriétaires de gauche… et réciproquement.
 
Toutefois, l’assemblée peut décider, par résolution particulière, d’opérer une ventilation différente. Sachant que celle-ci est illicite, et qu’elle pourra être annulée si tout intéressé en fait la demande au tribunal.
Dans le cas présent, je rédigerait la résolution de manière à ce qu’il soit bien entendu que dans le cas présent, seuls les copropriétaires de la partie gauche sont mis à contribution, mais qu’en cas de problème avec la colonne de droite, seuls les copropriétaires de droite seront concernés. Il sera également bon d’ajouter que cette résolution s’inscrit en dérogation du régime légale, et ne sera que d’application ponctuelle.
Il ne faut en effet pas laisser à penser qu’un usage puisse primer la loi.
 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
QUESTION :
Notre AG a voté des travaux de ravalement. Ceeux ci sont en fin de réalisation et nous constatons que sur 43 copropriétaires il y en aura 4 qui ne bénéficieront pas de travaux d étanchéité et de carrelage sur leur balcon. Le syndic indique aujourd'hui un problème techniques sur ces 4 balcons alors que cela n avait pas été évoqué sur le devis de l entrepreneur
Quels conseils pouvez nous donner ?
Payer la totalité des travaux ? Mettre en demeure le syndic de réaliser les travaux ? Consigner le solde des travaux auprès de la CDC ?

REPONSE :

De l’énoncé de votre problème, on déduit que le devis initial portait sur la réfection de la totalité des balcons.
La nature des difficultés évoquées par le syndic reste inconnu.
Restent deux voies :
La voie amiable : la facture finale déduit les 4 balcons non refaits, et les 4 copropriétaires concernés se satisfont de la situation (qui à apporter leur garantie en cas de sinistre ? à négocier)
Soit la voie contentieuse : invoquer le droit de passage du syndicat (qui doit être mis en œuvre par le syndic avec recommandé préalable) pour permettre l’accès aux parties communes afin d’assurer l’entretien de l’immeubleUne réponse plus complète nécessite l’analyse de votre dossier ainsi que de votre règlement de copropriété.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

 

QUESTION :

Je fais partie d'une co-propriété qui a voté en juin dernier des travaux de ravalement.

J'étais absente de l'AG, la décision a été prise à l'unanimité. En septembre, nous avons reçu les 1ers appels de fonds : les sommes demandées sont exorbitantes, ça parait tout simplement du vol (on nous demande environ 100.000 euros pour le ravalement d'une seule petite façade de 3 étages).

 

Tous les copropriétaires de mon bâtiment, ainsi que d'autres dans différents bâtiments de notre copropriété, cherchons aujourd'hui une solution à ce gros problème. Nous ne contestons pas la décision de procéder à un ravalement mais nous voulons revenir sur la nature des travaux et comparer d'autres devis. Nous avons réussi à imposer que deux autres entreprises de notre choix nous fournissent des devis comparatifs, mais l'architecte du Syndic leur met des bâtons dans les roues et une des ces entreprises a déjà jeté l'éponge, renonçant à nous établir un devis.

L'architecte semble évidemment avoir un intérêt à rester avec l'entreprise que, lui, a sélectionnée.

Quel recours avons-nous contre lui ? Est-il possible de s'adresser à une défense des consommateurs ?
Il est trop tard pour contester la décision de l'AG mais avons-nous le droit de demander une nouvelle AG et de revenir sur la décision ?

Quels conseils pourriez-vous nous donner pour nous sortir de cette sombre affaire ?

REPONSE

La décision de l'assemblée générale, en ce qu'elle a été prise à la bonne majorité, s'impose à tous. Il n'est possible de remettre en question la décision de l'assemblée qu'avant l'expiration du délai de 2 mois à compter de la diffusion par recommandé du procès-verbal, et encore faut-il prouver l'abus de majorité, c'est-à-dire qu'une majorité a agi contre l'intérêt d'une minorité.

Hypothèse qui semble exclue ici.

Seul recours: l'art. 34 de la loi du 10 juillet 1965 qui ouvre à tout copropriétaire la voie de faire déclarer somptuaire la dépense envisagée, au regard de travaux dont il vous incombera de démontrer le caractère excessif du devis proposé.

Première étape: se procurer un devis concurrent.
Seconde étape: introduire dans les délais le recours adéquat.

Ce type de litige aboutit pour 75 % des cas à une transaction, le syndic ayant souvent "omis" de solliciter plusieurs devis, mais il vous appartiendra de faire l'avance des frais de ce litige, même si remboursés pour tout ou partie quelques années après.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rien ne vous oblige à adapter l’immeuble aux besoins particuliers de certains copropriétaires, si ceux-ci peuvent y pourvoir à leurs frais.

Il a par exemple été jugé qu’un immeuble n’avait pas à modifier ses fermetures électriques de porte pour se conformer aux convictions religieuses de certains de ses habitants.

En l’occurrence vous n’avez fait qu’adapter votre antenne aux nouvelles normes françaises.

Aucune loi ne vous impose d’opérer un maintien de compatibilité avec des systèmes étrangers, si tant est qu’une telle
installation soit possible.

Le plus simple est d’autoriser spontanément par voie d’assemblée les copropriétaires concernés à procéder à l’installation d’un système de réception collectif alternatif, mais à leurs frais bien entendu (régime de l’art. 25b de la loi du 10 juillet 1965).

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rappel du principe :

Ne peut être engagée par le syndic qu’une dépense qui a fait l’objet d’un vote à l’assemblée, laquelle se sera prononcée sur :

  • la désignation des travaux à engager
  • leur coût


Le syndic, en tant que mandataire, ne peut engager l’assemblée au-delà. La pratique a toutefois instauré quelques assouplissements à ce principe. Certains dépassements sont admis :

 

  • s’il s’avère en cours de chantier, que des frais non prévus initialement doivent être exposés (un mur qui s’avère plus fragile que prévu, une vétusté non apparente, etc.)
  • si des travaux d’urgence s’imposent


Le syndic est toutefois tenu par les limites de son mandat. S’il signe une réception des travaux, il engage le syndicat à payer mais engage sa responsabilité en cas de contestation.

Dans le cas d’espèce, il est fort probable que le syndic ait, contre l’avis du conseil syndical, engagé les travaux supplémentaires, et que les prestataires soient enclins à poursuivre le syndicat en cas d’impayé de leur facture.


Choses à ne pas faire
:

- faire de la rétention sur les appels de fonds émis (rétention sur charges)

- ne pas régler les artisans qui ont travaillé (ce qui vous exposerait à une condamnation, car en présence de documents contractuels il sera estimé que ce ne sera pas eux les coupables)


A faire
:

- mettre en demeure le syndic de s’expliquer

- le mettre en demeure de convoquer une nouvelle assemblée générale, avec à l’ordre du jour son remplacement

- envisager avec le successeur l’opportunité de poursuites : si les travaux étaient nécessaires et ont été réalisés dans l’intérêt de l’immeuble, on raisonnera simplement en termes de préjudice de négociation (si vous trouvez un prestataire à moindre coût, pour une qualité égale) ; si les travaux ont été superflus pour l’immeuble, il sera jugé que le syndic a agi pour favoriser un intervenant, auquel cas vous pourrez contester la facture dans sa globalité (et dans ce cas SEULEMENT).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Vote pour autorisation de travaux sur parties communes

Notre syndic a inscrit à l'ordre du jour un "vote concernant l'autorisation de travaux sur parties communes : création de terrasses (devis joints)".
Sont joints 2 devis assez succincts de la même entreprise, intitulés "Terrasses" et indiquant la fourniture et pose d'éléments en bois (poteaux, entraits, solives, lames, gardes corps, ...).
Il n'est fourni aucun document indiquant l'emprise sur partie commune (cour, mur de façade) ni aucun plan d'impact visuel sur l'immeuble.
Il y a un 3ème devis concernant la fourniture et pose d'une porte fenêtre, non mentionnée dans le point de l'ordre du jour.
Cette autorisation de travaux peut-elle être votée dans ces conditions d'information fournie à l'ordre du jour de l'AG?

 

Votre question est assez succinctement rédigée : elle ne mentionne pas au profit de qui ces terrasses sont créées, ni où se trouve les terrasses projetées, ni s’il existe d’autres accès.

Je vais donc partir du principe qu’il s’agit de terrasses en toiture, réalisées au profit d’un copropriétaire, et à ses frais, moyennant (semble-t-il) la création ou la modification d’une ouverture par pose de baie vitrée.

En tant que tels, ces travaux suivent le régime de l’art. 25b de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité simple. Il s’agit d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

TOUTEFOIS, si ces travaux amènent à la création d’un espace privatif en empiétant sur un espace autrefois commun, cela revient à créer au profit d’un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Ce droit doit être consacré dans le règlement de copropriété, et faire l’objet de l’attribution d’un lot (afin d’éviter toute contestation ultérieure sur les surfaces). Si cette démarche n’est pas faite, le copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit privatif sur toute la toiture (dans certains cas extrêmes).

Il va sans dire qu’un droit de jouissance privatif, dans la mesure où il confère une plus-value à un lot, au détriment des espaces communs, se monnaye.

En l’état de ce que vous me décrivez, l’assemblée peut donc légitimement refuser les travaux proposés, pour insuffisance du dossier. Afin de conserver ses droits et toujours sous réserve de l’exactitude de vos indications, je lui conseille vivement de le faire, afin de préserver ses droits. Car une fois l’autorisation accordée, il est très difficile de revenir en arrière.

 

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

DEVIS POUR TRAVAUX : les dispositions du décret du 17 Mars 1967 prévoient que la mise en concurrence prévue par le deuxième alinéa de l'article 21de la loi du 10 juillet 1965,lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions,résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprise,j'ai cru lire à plusieurs reprises que le syndic doit sous peine de nullité envoyer les devis en même temps que la convocation à l'assemblée générale pouvez vous me le confirmer ou suffit-il qu'il produise les devis le jours de l'assemblée nous avons une assemblée dans la première quinzaine de juin

Le principe est en effet constant que l’assemblée doive avoir en main tous les éléments de sa décision.

Et seule la convocation présente les garanties de l’information préalable à tous les copropriétaires.

Les devis produits en assemblée, comme les questions non inscrites à l’ordre du jour, sont nuls et inopposable à tous les opposants ou défaillants (absents non représentés).

 

La pratique admet néanmoins une certaine souplesse, puisqu’un devis produit même le jour de l’AG pourra être considéré comme définitivement accepté, si le PV n’a pas fait l’objet d’une contestation en justice dans les 2 mois légaux. C’est dire que le devis passe « en force » et que personne ne bouge sur le plan judiciaire, le syndic peut passer outre la difficulté.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.