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Litiges syndicat des copropriétaires / syndic

Le nouveau délai d’action défini par le Code civil est de 5 ans.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

QUESTION :

Je ne sais pas si vous avez eu vent de cette affaire : un syndic pro à, en juin 2010, récupéré beaucoup de copropriétés, effectué des opérations frauduleuses, et disparu avec la cagnotte.

Un administrateur judiciaire a été nommé pour s’occuper du dossier.

Petite copro de 4 lots, nous avons monté un syndic bénévole en septembre 2010, ouvert un nouveau compte en banque, et commencé une gestion saine à partir de zéro.

Je reçois ce jour une lettre du syndic XXX stipulant ''Nous sommes syndic de la résidence xxx depuis le 14/10/2010, après un passage dans les mains de notre confrère le syndic YYY. La banque CIC a identifié qu'un virement de 6300€ a été effectué le 04/05/2010 de la résidence xxx vers votre résidence. Nous vous remercions de bien vouloir nous adresser un chèque de ce montant en remboursement''.

Sommes-nous responsable des opérations frauduleuses du syndic YYY ?

REPONSE :

Vous n’êtes pas responsable de la gestion dite frauduleuse du syndic YYY (je postule, à vous lire, qu’elle a été ainsi qualifiée par une juridiction pénale), mais deux possibilités me semblent possibles :

-          Soit ces fonds correspondent à la réalité comptable de votre immeuble, auquel cas il n’y a aucun remboursement à effectuer et l’autre copropriété n’aura plus qu’à déclarer sa créance au passif du syndic YYY. Il s’agit en effet d’un transfert entre comptes, que les syndics peuvent opérer pour des raisons de commodité de gestion. Il vous suffira d’opposer à l’autre copropriété qu’elle n’a qu’à tirer les conséquences du fait de n’avoir pas voté d’ouvrir un compte bancaire séparé.

-          Soit ces fonds ne correspondent pas à la comptabilité de votre immeuble, en ce sens que vous vous retrouvez avec un encourt supérieur à celui qui devrait théoriquement être le vôtre, et vous devrez rembourser l’autre copropriété car nous nous trouverions devant un cas d’enrichissement sans cause.

Nota : je ne peux répondre plus avant à votre question sans avoir une vision exhaustive des comptes du syndic et de votre immeuble.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

La réception des parties communes (ce que vous nommez "commun") n'a rien à voir avec quoi que ce soit.

- dès la vente du premier lot, l'immeuble se trouve en copropriété, et le promoteur contraint d'organiser les formalités d'usage (ce qui exclut tous les immeubles vendus sur plan - VEFA).
- cette phase de gestion n'est souvent pas de leur goût (frais impossibles à répercuter sur la clientèle).
- l'inertie de la part d'hommes de paille non rémunérés (souvent) n'est donc pas surprenante.



Une solution envisageable: faire usage du pouvoir d'initiative conféré par l'art. 8 du décret de 1967, qui confère la possibilité au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant 25% des voix du syndicat. Si tel n'est pas le cas, on pourra invoquer l'art. 49 du même décret, qui vise la carence du syndic, étant précisé que l'absence de tenue d'AG à échéance annuelle s'interprète en carence.

Dans les deux cas il est nécessaire de saisir en référé le tribunal de grande instance par la voie d'un avocat.

Les frais de procédure sont à la charge du demandeur, mais le syndic carentiel sera condamné à en rembourser tout ou partie selon l'étendue de sa responsabilité (qui semble ici indéniable).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

 


Vous êtes dans une situation de carence caractérisée du syndic.


L'art. 48 du décret du 17 mars 1967 dispose dans pareil cas que "le syndic en fonctions peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété".


Comme nous sommes en grande instance, le ministère d'avocat est obligatoire.

Donc, s'agissant de Nanterre :
- saisissez un avocat compétent (en l'occurrence, tout avocat inscrit sur Paris ou le 92)
- faites désigner un administrateur provisoire par voie d'ordonnance
L'administrateur se fera remettre les archives de la copropriété, et convoquera dans les délais prescrits une assemblée en vue d'élire un autre syndic.

Petite astuce: si votre ancien syndic est carenciel de manière fautive, des dommages et intérêts peuvent lui être réclamés en vue de vous indemniser de vos frais de procédure.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.