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Responsabilité du syndic

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires devant le TGI de Versailles, en vue d'obtenir l'annulation d'une décision votée en AG.
Le syndic a désigné seul l'avocat représentant le syndicat de copropriété, sans en référer ni demander l'avis du conseil syndical.
L'avocat a déposé, au bout de 6 mois, un mémoire en défense en réplique à l'assignation reçue.
En dépit de nombreux rappels écrits, le syndic n'a pas communiqué au conseil syndical copie du mémoire en défense déposé, et ceci deux mois après son dépôt.
Face à cette situation de carence, l'avocat a été contacté directement par écrit par le conseil syndical pour obtenir communication de ce mémoire, mais l'avocat n'a donné aucune suite à cette demande.
En outre, le syndic a introduit en comptabilité, après le dépôt du mémoire en défense, une 3ème facture de provision de l'avocat.
De façon précise, quelles sont les actions concrètes possibles du syndicat des copropriétaires pour sortir de cette situation. 

REPONSE 

Le Syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires de l’existence et de l’état d’avancement des procédures en cours. Cette obligation figure :

À l’art. 5 dernier alinéa du Décret du 17 mars 1967 concernant le recouvrement des charges
À l’art. 59 al. 3 du même texte pour tous les autres cas (actions « de toute nature » menées par et contre le Syndicat)La jurisprudence précise que la communication doit être écrite et non verbale, l’art. 59 précisant que tous les copropriétaires doivent être informés individuellement.

Quelles sont les sanctions liées à l’inobservation de ce texte ? pour le moment, il n’y en a aucune.
 

Cette situation d’impunité des syndics a donné lieu à deux types de dérives particulièrement dommageables :

Un certain clientélisme : rarissimes sont les syndics qui informent les copropriétaires de la survenance d’une procédure contre la copropriété et surtout de la liberté qu’ils ont du choix de leur avocat. Ce qui a favorisé l’émergence d’une pratique de clientélisme de certains avocats auprès de nombreux syndics : ils entretiennent (et c’est normal) une relation privilégiée entre eux. Ce qui n’est pas illicite en soi : il peut être pratique pour les copropriétaires de voir le syndic saisir son avocat habituel, lequel est bien souvent parfaitement compétent en matière immobilière. Mais il peut y avoir de nombreux inconvénients :

Une perte de contrôle : si vous choisissez votre avocat, vous êtes de facto son client, et c’est à vous qu’il rend des comptes. Si vous avez laissé votre syndic le désigner seul, il ne va pas avoir tendance à vous considérer comme ses clients, ni vous rendre des comptes sur l’avancement de la procédure, ni surtout appliquer un tarif d’honoraires que vous aurez préalablement négocié. Et c’est là que le bât blesse. Si vous n’avez pas négocié préalablement les honoraires de votre avocat, celui-ci appliquera ses honoraires habituels, convenus avec le seul syndic, lequel a d’autant moins tendance à être regardant qu’il n’engage pas ses propres fonds.Encore une fois les dérives ci-dessus ne sont pas une règle, mais il s’agit d’une tendance fréquemment observée, et votre cas en est une illustration typique. N’ayant pas choisi préalablement votre avocat vous n’avez aucun contact avec lui, ne connaissez ni la procédure, ni son calendrier, ni n’avez eu voie au chapitre sur le contenu des écritures qu’il a rédigées pour vous, et enfin vous êtes appelés à régler ses honoraires sans en connaître le montant prévisionnel ni avoir pu le négocier au préalable.
 
Si vous souhaitez « sortir de cette situation » vous pouvez entreprendre certaines actions simples :

Utilisez votre droit absolu à choisir votre défenseur : vous pouvez à tout moment donner instruction au syndic de désigner tel avocat que vous aurez préalablement choisi. La demande émanera doit du président du conseil syndical, soit d’un vote dudit conseil. Si vous n’avez pas de conseil syndical, rédigez une pétition commune entre un maximum de copropriétaires.
Négociez à l’avance les honoraires. Un avocat compétent pourra vous délivrer un devis estimatif préalable, compte tenu de la complexité de votre affaire, et a mimima vous indiquer son tarif horaire, s’il facture au temps passé. Vous pouvez aussi lui demander de tenir compte du travail fourni par son prédécesseur (mais prévoyez quand même un coût pour l’édude du dossier, qui peut prendre quelques temps).

Vous pouvez également renégocier les honoraires si aucune convention préalable n’a été signée. L’Ordre des avocats rend théoriquement obligatoire la convention d’honoraires entre l’avocat et son client. Généralement les syndics n’en font pas signer, puisque le client, c’est le syndicat. Vous pouvez profiter de cette carence pour exiger la signature d’une convention et discuter des tarifs au passage. Attention toutefois à ne pas être trop pingre : un avocat mal payé est rarement un avocat motivé…

En dernière extrémité et s’il est avéré que les prestations de l’avocat ont été surfacturées, vous pouvez déposer plainte devant son Bâtonnier et réclamer le remboursement de ce que vous estimez être trop versé (diligences facturées et non réalisées, provisions disproportionnées, etc.). Attention toutefois, on rencontre rarement ce cas de figure ici du fait du filtrage des syndics.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
Un syndic fait voter une résolution à la majorité simple par les occupants d'un seul bâtiment de la copropriété, alors que certains copropriétaires soulèvent des objections, convaincus que cette modalité de vote est illégale s'agissant d'une telle résolution.
Le TGI saisi par des copropriétaires annule cette résolution et condamne le syndicat aux dépens et à indemniser la partie "gagnante". Ainsi donc, des copropriétaires qui n'ont pas pris part au vote, ou qui ont voté contre, ou même qui ont mis en doute la légalité de la procédure, vont devoir payer !
Quelle est la responsabilité du syndic, peut-on se retourner contre lui ?
D'autre part, il ne communique le jugement au syndicat qu'une fois le délai d'appel écoulé : même question que ci-dessus.
Et ne me dites pas qu'il faut le révoquer : il vient d'annoncer son retrait... sans respecter le délai de préavis de trois mois !


REPONSE 


Le syndic est tenu d’un devoir de conseil.

Cela étant, il n’est pas un professionnel du droit, et tout le monde a le droit à l’erreur.
Reste à évaluer :
-          Si la lecture qu’il faisait des faits et du droit était dictée par la facilité, ou par une analyse argumentée du règlement de copropriété
-          S’il en a informé suffisamment les copropriétaires au moment du vote
-          Si l’attitude du syndic recoupait l’intérêt général des copropriétaires

Tel ne semble pas avoir été le cas, mais la jurisprudence et les tribunaux jugent au cas par cas, et de manière – il faut l’avouer – assez indulgente pour les syndics.

Le fait que celui-ci se soit retiré volontairement constitue un aveu de culpabilité, mais qui reste à établir judiciairement.

 

A mon sens, qu’il vous communique tardivement le jugement n’est susceptible de vous ouvrir une action en responsabilité que si l’appel était fondé (perte de chance).

Mais de l’autre côté, le préjudice résultant de son manquement à son obligation de conseil est ainsi définitivement établi.

Le syndicat peut donc (à l’exception des copropriétaires ayant obtenu gain de cause) se retourner en responsabilité contre le syndic pour manquement à son devoir de conseil. On peut préciser qu’une telle action, si elle se généralisait, serait sans doute de nature à moraliser davantage la profession et à la purger de certains abus (les syndics se « couvrant » par le biais de leurs avocats qui, sous couvert de défendre les syndicats, défendent de facto les erreurs de leurs syndics).
 
J’insiste toutefois sur le fait qu’il est nécessaire que la faute du syndic soit patente, en ce sens qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le fait qu’il ait indubitablement commis un erreur qu’aucun de ses confrères n’aurait commise.

 
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Quels sont les compétences du syndic dans les problèmes de Voisinage (nuisance sonores) entre 2 voisins ou tout rapport à l'aimable n'existe pas.

Comment venir a bout du Bruit ?


Conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use de ses parties privatives librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Le syndic représente le syndicat des copropriétaire dans son ensemble. Il doit veiller à la sauvegarde des intérêts du syndicats, assurer le respect du règlement de copropriété, et la conservation et l'entretien des parties communes.

Pour que le syndic puisse agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinages, il faut que les nuisances atteignent indivisiblement l'ensemble des parties communes et privatives ou que les désordres soient généralisés à l'ensemble du bâtiment.


Il n'a donc vocation à intervenir en cas de troubles de voisinages, que dans l'hypothèse ou ces troubles sont généralisés et concernent un majorité des copropriétaires.

Le syndic pourra néanmoins intervenir si ces troubles constituent une infraction aux stipulations du règlement de copropriété (dans le cas par exemple de l'exercice d'un commerce prohibé ou contraire à la destination de l'immeuble).

Si vous êtes le seul à subir des troubles, il existe d'autres voies de recours que vous pouvez engager à l'encontre du copropriétaire.

 

Réponse apportée par Maitre Vanessa PERROT