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Syndicat des copropriétaires

Il est toujours préférable d’avoir un compte séparé.

Pour une simple raison de bon sens : si votre argent est mis en commun, il l’est avec d’autres copropriétés que vous ne connaissez pas.

D’où deux possibilités : soit votre syndic gère des copropriétés saines, ce qui ne pose pas d’inconvénient, soit il gère des copropriétés plutôt en difficulté, auquel cas vous en êtes involontairement solidaires.

 

Car le syndic opère sans vous le dire une compensation entre tous les clients de son portefeuille. C’est comme si vous possédiez des amis dont certains vous doivent de l’argent, et certains vous demandent de leur en prêter. N’ayant pas de fonds propres, vous ne pouvez prêter à certains que ce que les autres ont accepté d’avancer.

Ainsi fonctionnent la plupart des syndics, à qui cette solidarité occulte procure d’importantes facilités de gestion. Certains syndics ont également pour coutume de placer les excédents de fonds (les dernières dispositions légales leur facilitant les appels de fonds provisionnels) sur des comptes rémunérés, généralement off shore, ce qui leur confère un complément appréciable de revenus.

Il ne faut pas généraliser cette tendance. Les gros syndics y ont tout intérêt, tandis que les syndics de plus petite taille ne tirent qu’un intérêt marginal de telles opérations, surtout en période de taux d’intérêts bas.

De manière plus générale, le syndic (et ses clients) tirent plus d’avantage à la solidarité occulte de par la facilité qu’elle procure pour la gestion des travaux urgents. Il conviendra alors de ne pas considérer le syndic comme un profiteur occulte, mais comme un appréciable facilitateur de paiements.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Le temps cautionne bien des situations, et il n'est pas surprenant qu'une personne ait été embauchée il y a 31 ans dans un cadre plus ou moins informel. Le  droit reconnaît même l'existence des contrats verbaux.
Dès lors qu'une prestation est effectuée d'un côté, réceptionnée de l'autre, la rémunération est due.

Le régime juridique applicable par défaut, outre le droit commun du travail, est celui de la convention collective.
Reste en suspens le taux de rémunération. La convention prévoit une indexation, qui n'a peut-être pas été prise en compte, puisque l'on ignore le montant initial. En outre, il n'est pas précisé si sont régularisées les déclarations aux organismes sociaux.

Il est normal de souhaiter mettre au plus vite un terme à cette situation irrégulière. Et ce que propose le syndic n'est pas dénué de bon sens. Etablir un contrat avec effet rétroactif est le seul moyen de régulariser la situation de l'employée d'immeuble, tout en préservant les droits et avantages sociaux de cette dernière.

Nota: changer de syndic ne modifie en rien la situation. Le syndic n'est qu'un représentant temporaire, seul le syndicat reste. Et c'est le syndicat qui est l'employeur, tenu du versement des salaires et charges sociales.
 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

La question ne précise pas le cadre juridique initial de la promotion.
Nous allons postuler qu'il s'agit d'une VEFA (vente en état futur d'achèvement).

Le délai d'action pour les vices apparents est d'un an. Ce délai est aujourd'hui dépassé.
En revanche, aucun délai ne court pour les vices cachés; l'art. 1641 du Code civil impose seulement à l'acquéreur d'agir judiciairement dans un "bref délai" à compter de la découverte du vice.


Autre condition pour les vices cachés: que la chose soit rendue impropre à l'usage auquel on la destine.

Dans le cas particulier de la construction, il est d'usage de recourir à un expert, désigné judiciairement, aux fins de déterminer quel type de fissures sont occasionnées, et si la garantie peut être déclenchée.
Car en matière de béton le problème est complexe. S'il s'agit de microfissures, on considérera qu'il s'agit d'un tassement normal du revêtement, lequel ne donne généralement pas lieu à indemnisation. En revanche certaines fissures peuvent dénoncer une malfaçon du gros œuvre. Ici la garantie jouera à plein.

On ne peut que recommander à ce syndicat d'engager un référé expertise préventif.
Car le promoteur n'aura aucune raison de donner suite à des demandes non judiciaires.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

 


Soit les charges sont réparties dans tout l'immeuble à raison des tantièmes de propriété (ce qui semble bien être le cas en l'espèce), auquel cas créditer chaque copropriétaire individuellement ou globalement revient strictement au même.


Soit les charges sont spécialisées par bâtiment, et il conviendra de ne créditer que le bâtiment qui possède le lot loué, à moins que le règlement n'en attribue expressément la jouissance à l'ensemble du syndicat.

 

Il semble plus simple, au niveau de la gestion, de créditer le syndicat dans son ensemble. La pratique est courante quand on loue (le cas le plus fréquent) la loge de la gardienne.
Se pose juste un petit problème de transition en cas de vente d'un lot. Le syndic devra avoir soin, en remplissant le questionnaire adressé par le notaire, de bien mentionner le gain potentiel que constitue le loyer en tant que crédit de charges, de manière à ce que l'information de l'acquéreur soit parfaite, et que le vendeur n'ait pas à demander une restitution ex post d'un crédit de charges qui aurait dû lui bénéficier lors de la vente.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Je suis au conseil syndical d une petite copropriété (6 appartements) qui contient un local commercial.
Le propriétaire du local vient de le louer pour la première fois. Le locataire du local nous a fait une demande de pose d enseigne.
Notre syndic ayant mis du temps à lui répondre (plus d un mois) ce dernier a posé sa première enseigne et continue à habiller le bas de notre immeuble accolé à son local commercial.
Il a donc percé la façade sans notre autorisation. Pouvez vous nous aider en matière de législation en vigueur dans notre cas ? Quel recours avons nous svp ? Le locataire pose chaque semaine une nouvelle enseigne.

Le règlement de copropriété peut fixer les modalités relatives à l’apposition d’une enseigne commerciale, et prévoir la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale lorsque son installation affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Si l’autorisation préalable de l’assemblée générale est requise, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger la dépose de l’enseigne et la remise en état de la façade de l’immeuble.

En toute  hypothèse, le locataire ne peut porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble («habiller le bas de l’immeuble») sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

En outre, et dans certains cas, l’apposition d’une enseigne est soumise à une autorisation préalable de la mairie. Elle doit respecter des règles de dimensions et d’emplacement (articles R 581-6 et suivants du Code de l’environnement).

Réponse apportée par Maitre Christine LIEU.