Après investigations, nous avons découvert que le président du conseil syndical est également salarié au sein du syndic de la copropriété.
Depuis près d'un an et demi, ce dernier faisait barrage à toutes les remontées des copropriétaires.
Lors de notre convocation à l'AG 2019, nous nous sommes rendus compte que l'état des dépenses était totalement faux avec de gros points noirs tel que " 43000 euros de frais de conseil syndical ou encore 21000 euros d'honoraires de syndic alors que l'immeuble n'était meme pas livré."
Nous avons alors contacté le président du CS pour lui demander son avis sur les comptes à approuver à l'AG, et ce dernier nous a informés avoir controlé les comptes, factures etc et que tout était normal.
Nous souhaitons aujourd'hui engagé la responsabilité du syndic en tant qu'employeur du président du CS, car ils nous ont tous dupé.
REPONSE
La Loi du 10 juillet 1965 dispose en son article 21 al. 6 : Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le salarié d’un syndic est un préposé au sens de ce texte.
Donc, et partant du principe que vous êtes une copropriété « normale » (les syndicats coopératifs sont rarissimes) votre président du conseil syndical ne peut occuper ce poste. Son mandat est nul.
En effet, l’alinéa suivant dispose :Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Donc un préposé du syndic ne peut être membre du conseil syndical.
Donc a fortiori, il ne peut le présider.
Dans de telles conditions, je conseille au conseil syndical de se réunir (sans ce monsieur, bien entendu), d’élire un nouveau président parmi ses membre et d’en informer le syndic par courrier recommandé, lui indiquant en substance : « à la date du … , le CS de l’immeuble … s’est réuni et a élu M/Mme en qualité de président par X voix pour et Y voix contre. Il vous remercie d’en prendre note » + signatures de tous les présents.
Bien entendu, il est fortement conseillé de présenter aux élections suivantes un nouveau syndic. Il est en général très sage de ne pas conserver pour syndic celui qu’a choisi ou présenté le promoteur. Leurs relations commerciales antérieures (dont vous n’êtes pas informé) font qu’il y a de grandes chances que le syndic bloque ou retarde toute action en responsabilité contre le promoteur.
Le nouveau président du CS peut faire convoquer par anticipation une nouvelle assemblée dans les conditions de l’art. 8 du Décret du 17 mars 1967 (bon à savoir si le syndic a été élu pour 3 ans). Vous pouvez demander au successeur pressenti de vous assister pour la rédaction de la convocation et du procès-verbal à tenir.
Quant aux frais que vous indiquez, il conviendra d’en analyser la réalité au vu des justificatifs ainsi que leur exigibilité (je crois comprendre qu’il s’agit de frais engagés à l’initiative du promoteur). L’avis d’un professionnel extérieur vous sera utile pour ce point comptable dont l’analyse est technique.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
