Nous avons des gros problème avec notre Syndic Foncia (anciennement Syndic +), nous avons demandé lors de l'Ag il y a 2 ans, l'arrêt d'appel de fond pour travaux car ceux-ci dépassé de trop le montant qui était prévu et les sommes étaient atteinte, cette demande a été sans vote juste notifié sur le compte rendu de l'Ag car notre syndic avait signalé non soumis au vote, hors les appels ont continué avec frais de relance et celà au niveau de tous les co-propriétaires, les différentes personnes qui nous suivent ont beaucoup changé et chaque fois, ils nous disent qu'ils vont régler ce malentendu, hors cela dure toujours.
REPONSE
La modification intempestive des PV est une pratique répréhensible, mais les syndics savent que les seuls recours étant judiciaires, les copropriétaires hésitent à y recourir.
La théorie veut qu’un PV soit définitif une fois le délai de contestation de 2 mois passé.
Toutefois, une erreur de rédaction n’est pas à proprement parler un vice de fond, et certaines juridictions admettent la prescription de droit commun (3 ans – délit de faux).
Sachez toutefois que les juridictions de droit commun admettent avec beaucoup de réticence ce délai étendu, sauf à ce que les erreurs entraînent une violation des dispositions légales. Donc concrètement, partez du principe, en matière de dépassement de budget, que toute contestation est éteinte passé le délai de 2 mois.
QUESTION : Cette année, le syndic n'a pas pris en compte les questions pour l'Ag et le rapport ne correspond pas vraiment à la réalité, celui-ci à déjà été envoyé à env 75 jours après l'Ag (hors délais car on l'a réclamé), envoyé avec des erreurs donc corrections avec signature des 2 co-pros responsable et ce rapport n'a jamais été renvoyé, juste la version fausse à été envoyé à une autre co-pro qui n'a rien à voir avec le président ?
REPONSE
Ces précisions devraient amener une question de fond : pourquoi avez-vous réélu ce syndic ?
De toute évidence celui-ci gère trop de copropriétés pour la capacité de travail de ses employés (ce qui explique la forte rotation du personnel).
Sollicitez des candidatures concurrentes et présentez-les à la prochaine assemblée, ou demandez une AG extraordinaire en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
Si les erreurs du PV vous font grief :
Soit vous portez à l’ordre du jour de la prochaine AG extraordinaire des résolutions permettant d’annuler celles qui vous font grief
Soit vous portez l’affaire devant les tribunaux, et engagez la responsabilité du syndic
QUESTION : Nous avons envoyé à ce jour plusieurs courriers AR, sans retour du syndic, ni correction, à part par tel, nous nous en occupons…..Nous avons toujours les prélèvements avec frais de relance et menaces malgré les travaux terminé et le montant de l'appel qui dépasse largement le montant engagé.
REPONSE
Vous n’aurez jamais raison, devant un tribunal, de vous faire justice par vous-même en opérant une rétention sur vos charges.
Utilisez les solutions que je vous propose ci-dessus, mais ne mettez pas en difficulté la trésorerie de l’immeuble. Nombreux sont les copropriétaire à l’avoir appris à leurs dépens.
QUESTION : Que pouvons nous faire de façon rapide et efficace pour régler cette situation?
REPONSE : Les solutions ci-dessus, qui seront d’autant plus efficaces et rapides si elles sont appuyées :
Par le président du conseil syndical
Par le conseil syndical
Par un groupe de copropriétaires
QUESTION :
Nous sommes décider de changer de syndic, mais selon des informations d'autres co-propriétaire , le syndic si il a des appels non payés (même si les travaux n'a pas atteint cette somme, celui-ci prendra dans la caisse de roulement cette somme?
REPONSE :
La question de la transition de syndics est trop complexe pour être traitée par une question Internet, la réponse dépendant étroitement de l’état de la trésorerie de votre immeuble (encours fournisseurs, état des comptes travaux et courant, présence ou non d’un fond de roulement et/ou réserve, etc). Il convient d’envisager avec le syndic repreneur le meilleur scénario pour votre immeuble, lequel dépend également de l’engagement ou non des travaux, et de la présence d’une éventuelle clause de dédit.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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