Rectifions une confusion fréquente. Il y a deux formes de garantie :
1. La garantie décennale, qui découle du droit commun
2. La garantie dommage-ouvrage, qui est couverte par une assurance spécifique, dont la souscription est obligatoire pour les gros travaux en copropriété.
Quelle différence entre ces deux garanties ?
La garantie décennale prémunit la copropriété contre les malfaçons affectant les travaux et les ouvrages ; c’est le prestataire ayant procédé aux travaux qui est tenu à cette garantie.
En revanche, il arrive que les entrepreneurs ou les entreprises en bâtiment mettent la clé sous la porte pendant la période de garantie. Le cas est fréquent dans le bâtiment pour les sociétés de taille petite voire moyenne, s’accompagnant le plus souvent de retards de paiement importants.
Si un prestataire défaille, le client se retrouve le plus souvent dépourvu de garantie (toute entreprise en bâtiment doit en théorie souscrire une assurance professionnelle couvrant sa garantie décennale, mais en cas d’impayés sur les primes, l’assureur pourra refuser toute couverture).
Pour couvrir cet aléa, la solution consiste pour le syndicat à souscrire de son côté une assurance spécifique. Tel est l’objet de la dommage ouvrage.
En cas de sinistre il suffira à la copropriété de s’adresser à son assureur, qui financera les travaux et fera son affaire de se retourner ensuite vers les responsables du sinistre.
Attention toutefois, une assurance dommage-ouvrage (DO) n’est obligatoire que si les travaux portent sur le gros œuvre (charpente, murs porteurs). De simples travaux de peinture sont exonérés de cette obligation. De plus, la DO ne prend en charge que les malfaçons affectant la solidité de l’immeuble.
Par conséquent, pour un ravalement le syndic doit :
- En cas de ravalement superficiel, demander au(x) prestataire(s) pressenti(s) une attestation d’assurance, laquelle indiquera au syndicat contre qui se tourner en cas de sinistre
- En cas de ravalement important, portant également sur des éléments du gros œuvre, souscrire une assurance dommage-ouvrage.
L’absence de tout ou partie de ces démarches de la part du syndic relève de la faute professionnelle et engage de ce chef sa responsabilité.
Tel semble bien être le cas au vu de la question posée.
Que faire ?
Tout d’abord, prendre conscience qu’en l’absence de toute assurance le syndicat perd toute garantie.
A minima, le syndic doit prendre contact avec le liquidateur pour l’interroger sur les coordonnées de l’assureur qui couvrait les travaux.
S’il s’avère que la société n’est couverte par aucune assurance (cas fréquent), le syndic sera potentiellement responsable en cas de sinistre.
Par conséquent :
- Si aucun sinistre n’intervient pendant 10 ans, il n’y a pas lieu de faire quoique ce soit (hormis rechercher la présence d’un éventuel assureur)
- Si un sinistre survient, demander (ou contraindre) le syndic a faire jouer sa propre garantie
- Si le syndic a lui-même disparu, la copropriété se trouve dépourvue de tout recours et devra assumer seule les frais de la réparation.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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