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Actualité des syndics
Astuce Syndic : comment être sur de garder la main sur la copropriété malgré une mise en concurrence ?
Encore un syndic qui a du oublier de lire le Code de Déontologie des syndics…
"Un différent existe dans une copropriété sur sa gestion.
Le conseil syndical (complice avec le syndic actuel) a lors d'une AG, mis en concurrence 3 syndics dont celui actuel, mais il s'avère que les 3 syndics ont bien entendu le même gérant.
Ainsi, les trois devis rédigés avec des prix bien sûr différents sont établis par le même gérant des trois entités différentes, il s'avère de toute façon pour lui qu'il emporterait le marché puisque qu'aucune concurrence autre que lui n'a été proposée aux copropriétaires. Le conseil syndical a d'une part fait cette AG chez le syndic actuel et ces trois propositions ont été établies entre le conseil syndical et le syndic actuel.
(…)
Ainsi il n'y a pas de mise en concurrence puisque le dirigeant est le même, l'AG a eu lieu chez le syndic ayant aussi comme administrateur la même gérant."
Les honoraires des syndics s’envolent !
En ce moment on retrouve certains articles sur l’augmentation des honoraires des syndic, par exemple :
Voila un titre bien racoleur qui fait passer les syndics pour des garagistes ou des journalistes…
Comme chez MeilleurSyndic.com nous facturons nos honoraires au pourcentage, nous voyons passer les contrats de syndics signés, et ho surprise ! nous ne retrouvons pas les mêmes chiffres qu’annoncés dans l’article, en effet nous ne constatons pas une tel augmentation des honoraires des syndics…
Alors, pour vous permettre de mieux comprendre l’augmentation des honoraires des syndic nous avons voulu avoir l’avis des syndics référencés sur MeilleurSyndic.com et voici quelques réponses, certaines étant trop longues, nous ne mettons que les passages les plus intéressants :
« Je ne me retrouve pas dans cet article. Encore une fois le Monde, qui prend ses sources en l’arc et sXXXX, raconte n’importe quoi.
Pourquoi ce journal ne questionne pas l’UNIS par exemple ou les professionnelles de la profession.
Personnellement, mes honoraires augmentent de 2% par an. Mes honoraires annexes n’ont jamais augmenté depuis 2013. »
« Pour notre part, nous augmentons nos contrats annuellement de 2% et avons un minimum de facturation pour les petites copropriétés à 3500€ TTC. »
« Nous pratiquons (en IDF sur le 92) une augmentation annuelle de 1.3% »
« Il s’agit encore de polémiques lancés par SXXX, dans le but à mon avis de parler de l’augmentation des charges…
Est ce une méthodologie de communication pour aider MeilleureCopro ?
Quoi qu’il en soit pour ma part, je n’ai pas augmenté nos honoraires depuis 2017, et ne pratiquent pas de hausse sur nos copropriétés en parc actuellement.
Nos honoraires sont principalement basés sur le panel oscar (de l’arc).
Il est vrai que pour les petites copropriétés, les honoraires sont élevés car nous sommes obligés d’appliquer un forfait.
Sur les dernières reprises de petites copropriétés, je perd de l’argent la première année… »
« Pour les copropriétés de moins de 20 lots principaux, nous devons effectivement fonctionner au forfait d’honoraires et nous sommes à 3500 euros TTC tout inclus (y compris deux heures d’AG au delà de 18H 00)…..
Concernant les autres copropriétés, nous sommes sur un taux moyen d’honoraires de 178.52 euros TTC tout inclus/lot principal nous concernant . C’est la première année où nous n’avons même plus la possibilité de faire évoluer nos tarifs même suivant l’inflation (certes nous avons des contrats de trois ans non évolutifs), ce qui ne couvre même pas l’augmentation du timbre lent pour les envois traditionnels (or recommandé). De ce fait nos coûts évoluant mais pas nos honoraires, donc pertes.
Donc nos honoraires pour 2019, au mieux stagneront ou seront en légère baisse de 1%. Cela s’explique également par des confrères qui cassent les honoraires généraux sur le contrat lors d’une mise en concurrence. Ce qui nous fait perdre certains mandants car ne pouvant de notre côté, nous aligner (ce n’est pas la politique de notre cabinet car nous appliquons des honoraires adaptés au mieux dès la prise de mandat la première année). D’autre part nous avons des prises de mandants raisonnées en terme de taille et de nombre.
Donc d’une part, nous sommes face à une baisse des tarifs de manière générale et cela de manière déraisonnable de la part de certains cabinets, qui à terme, sera le reflet d’une baisse de qualité de service pour les copropriétaires faisant des choix simplement basés sur un tarif. Ce que nous refusons de notre côté car nos tarifs sont le reflet de nos services rendus. Nous ne souhaitons pas mal rémunérer nos salariés afin de les fidéliser mais malgré cela certains collaborateurs trouvent que les salaires sont plus attractifs dans des cabinets sur PARIS INTRAMUROS (au regard des tarifs annoncés dans l’article de presse, nous n’en sommes pas étonnées). »
« L’inflation législative effectivement ne date pas de 2017 et si l’on prend l’exemple de l’immatriculation des copropriétés, des gros syndic vont prendre des frais en sus des honoraires de bases, des honoraires supplémentaires assez onéreux parfois.
Peut-être que les syndics n’ont pas répercutés de hausse tarifaires en 2015 et 2016 expliquant un rattrapage en 2017/2018. Cette étude ne dit pas quels ont été le syndics interrogés ni leur taille ni leur cible, ni leur date de création. C’est un peu comme parler du prix moyen au metre carré sur
toute la France dans les ventes immobilières, cela ne sert pas à grand choses encore faut-il distinguer les maisons, la ville… ce prix minimum ne reflète t’il pas une politique générale des syndics type Foncia, Nexity qui font la pluie et le beau temps et pour lesquels la politique générale d’entreprise est décidée en haut lieux? »
« En effet, je ne peux pas dire que je me retrouve dans cet article.
Pour ma part, je ne commence à augmenter mes honoraires annuels que depuis cette année alors que je gère les copropriétés concernées depuis 2016.
Je n’augmente que de 1% certains contrats.
1% lissé sur trois années de gestion, on ne peut parler d’une augmentation flagrante !!!
Quant aux honoraires annexes, nous n’avons pas révisés nos honoraires à la hausse.
En revanche, même si je ne pratique pas cette augmentation annuelle systématique, j’aurai tendance à trouver anormal que les syndics soient pointés du doigt alors que dans le cadre de l’ensemble des contrats courants (tant dans la vie privée que professionnel) les indexations sont légales et reliées à l’augmentation du coût de la vie (salaires qui augmentent, charges, produits…).
Pour discuter avec certains confrère avec qui je suis en relation, nous pratiquons tous des honoraires similaires, ce qui montrent que le prix au lot d’augmente pas chez eux non plus.
S’agissant des petites résidences, je m’aperçois avec l’expérience que cela entraîne en effet un investissement qui peut vite ne pas être rentable.
En effet, jouant le jeu de la loi ALUR, je propose 4 visites annuelles, une assemblée générale un conseil syndical préparatoire.
Il est donc évident qu’il ne faut pas que le portefeuille soit composé de trop de petites copropriétés.
A défaut, vous consacrez beaucoup de soirée pour les assemblée et conseil syndical et n’en avez plus assez de libres pour tenir le reste de vos assemblées.
Je sais donc que nos honoraires de bases peuvent semblés élevés ramenés au nombre de lot. »
« Les honoraires de syndic ne se sont pas envolés de 10% sur tous les immeubles mais seulement sur les petites Copropriétés.
Il est souvent plus chronophage et énergivore de gérer une Copropriété de 8-12 lots qu’une de 20 lots.
Les mésententes peuvent être plus nombreuses, et gênent plus le fonctionnement de la Copropriété, le budget étant peu élevé en valeur absolue, la moindre dépense d’entretien un peu conséquente (1.000 à 2.000 €), vient grever le budget d’autant plus qu’il suffit que deux ou trois copropriétaires payent leurs charges avec un trimestre de retard, cela plombera encore plus la trésorerie de l’immeuble.
D’autres part, sur une petite Copropriété, le pourcentage de détention de l’immeuble en tantièmes est vite conséquent, ce qui entraîne des exigences de remises, de négociation sur toutes les prestations des fournisseurs au-delà du raisonnable.
C’est pour cela que le prix de base d’un petit immeuble sur Paris sera de 4.000 € TTC, et non plus de 3.600 ou 3.700 €.
A titre personnel je préfère deux immeubles de 20 lots à 4.500 € TTC chacun, que trois immeubles de 10 lots chacun à 3.700 € TTC.
Il faut donc différencier les petites copropriétés qui à mon sens sont le plus touchées par cette augmentation de 10%. »
« Non je ne me reconnais pas dans cet article, je suis bien loin de facturer plus de 400€ du lot pour des petites copropriétés, en général les copros de moins de 10 lots je prend entre 1300.00e et 1600.00€ et pour les plus petites soit entre 3 et 5 lots j’avoisine les 700€.
Que de mensonges pour discréditer la profession il faut qu’ils arrêtent ces journalistes de tout le temps nous assassiner la profession n’est pas payé à sa juste valeur au regard des horaires effectuées ……surtout en période d’AG actuellement je fais 7h30 22h00…. »
Tout ces avis nous font relativiser sur l’augmentation des honoraires des syndic…
L’AVIS DE L’EXPERT (c’est comme cela qu’ils mettent dans leurs articles)
Le retour de quelques syndics partenaires de MeilleurSyndic.com nous fait constater que : NON, les honoraires des syndics ne se sont pas envolés récemment, malgré toutes les évolutions législatives et réglementaires imposées par la loi ALUR,
Les honoraires des syndics pour les petites copropriétés ont, de tous temps été plus élevés que pour des copropriétés de taille plus importante. Loi ALUR ou pas.
L’ARC, qui ne comprend pas cette augmentation des honoraires entre 2017 et 2018, serait bien inspiré de faire sa propre étude, puisqu’ils analysent les contrats de syndics toutes les semaines…
Chez MeilleurSyndic.com, nous affirmons que l’augmentation des honoraires des syndic est fausse polémique. On préfère parler qualité du service rendu, notion trop souvent absente de la majorité des articles publiés sur les syndics qui préfère parler d’une soit disant augmentation des honoraires des syndic…
Au fait, quel est le premier motif d’insatisfaction des copropriétaires créant leur compte sur le site MeilleurSyndic.Com ? On vous laisse deviner…
Et la qualité du service rendu, elle s’analyse en interrogeant les coproprietaires habitants…. merci MeilleurSyndic.com d’exister !
Cabinet MAZET, 75008 PARIS : bienvenue sur la Liste Noire des Syndics !
Avis d’un copropriétaire sur le Cabinet Mazet qui en a gros sur le cœur…
« Heureusement surpris de découvrir l’existence de MeilleurSyndic, J’ai un bon candidat à proposer pour votre liste noire.
J’espère cependant que vous vérifiez par une petite enquête préalable la validité des témoignages négatifs sur les syndics mis en cause. (précaution qui me semble indispensable avant de laisser publier ce genre de critiques)
En ce qui me concerne, j’ai de très nombreux griefs à l’encontre du cabinet Mazet Engerand & Gardy, sis 5 rue de la Boétie à Paris 75008, (bien documentés que je tiens à votre disposition)
Réactivité nulle, absence de réponses, non respect des lois, conseils juridiques catastrophiques, abus de pouvoir, tarifs prohibitifs…
On ne sait même pas par quoi commencer tellement il y a matières à récrimination.
Un exemple de tout ce qu’il ne faudrait jamais faire…
Je me tiens à votre disposition si vous voulez entendre mon témoignage.
J’espère que vous avez l’honnêteté de ne pas vous « vendre » à des cabinets qui ont les moyens de vous acheter de la pub pour vous faire taire.
En espérant que vous me recontacterez pour en que je puisse vous communiquer les documents attestant de mes dires et de pouvoir voir bientôt ce sinistre cabinet figurer en bonne place sur votre liste noire. »
L’avis de ce copropriétaire sur le Cabinet Mazet à bel et bien été publié dans la liste noire des syndics.
MeilleurSyndic.com : nouvelle version du site en cours de construction !
Décidemment, trouver un webmaster compétent et qui ne vous arnaque pas semble presque aussi compliqué que de trouver un syndic de qualité…
Bon, pour trouver un bon syndic, il y a MeilleurSyndic.com, ca on le savait.
Au final, nous avons semble t il trouvé chaussure à notre pied, on croise les doigts !
Nouvelle charte graphique, simplification du formulaire d’évaluation, validation du compte copropriétaire par mail, tri des syndics sur les avis clients, carte affichant le périmètre d’intervention du syndic prospecté….les évolutions sont nombreuses !
Rassurez vous, le modèle de sélection des syndics ne change pas !
Le retour copropriétaire, plus que n’importe quel discours bien rodé de la part d’un syndic souhaitant augmenter son portefeuille client à peu de frais…
Rendez vous avant l’été si tout va bien !
Et pour les grincheux qui pensent que « quand c’est gratuit c’est toi le produit », ils sont invités a ouvrir une cagnotte Leetchi au nom de MeilleurSyndic pour nous aider à régler la nouvelle version du site !
L’equipe MeilleurSyndic.com
ALERTE ! Le Cabinet VIALA FLEURY 75014 PARIS passe sous la coupe de FONCIA !
https://www.verif.com/societe/CABINET-VIALA—FLEURY-652011016/
https://dirigeants.bfmtv.com/Cyrille-GORIN-3639784/
Faut il y voir un rapport avec l’article paru aujourd’hui sur le blog copro-libres ?
Ca sent le clap de fin pour certains acteurs du monde de la copropriété…
Et sinon, qu’on fait la FNAIM et l’UNIS ? Rien, et dire qu’ils siègent au CNTGI …
