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Conseil syndical

Après investigations, nous avons découvert que le président du conseil syndical est également salarié au sein du syndic de la copropriété. 

Depuis près d'un an et demi, ce dernier faisait barrage à toutes les remontées des copropriétaires. 

Lors de notre convocation à l'AG 2019, nous nous sommes rendus compte que l'état des dépenses était totalement faux avec de gros points noirs tel que " 43000 euros de frais de conseil syndical ou encore 21000 euros d'honoraires de syndic alors que l'immeuble n'était meme pas livré." 

Nous avons alors contacté le président du CS pour lui demander son avis sur les comptes à approuver à l'AG, et ce dernier nous a informés avoir controlé les comptes, factures etc et que tout était normal. 

Nous souhaitons aujourd'hui engagé la responsabilité du syndic en tant qu'employeur du président du CS, car ils nous ont tous dupé. 


REPONSE 

La Loi du 10 juillet 1965 dispose en son article 21 al. 6 : Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Le salarié d’un syndic est un préposé au sens de ce texte.

Donc, et partant du principe que vous êtes une copropriété « normale » (les syndicats coopératifs sont rarissimes) votre président du conseil syndical ne peut occuper ce poste. Son mandat est nul.

En effet, l’alinéa suivant dispose :Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Donc un préposé du syndic ne peut être membre du conseil syndical.
Donc a fortiori, il ne peut le présider.
 
Dans de telles conditions, je conseille au conseil syndical de se réunir (sans ce monsieur, bien entendu), d’élire un nouveau président parmi ses membre et d’en informer le syndic par courrier recommandé, lui indiquant en substance : « à la date du …  , le CS de l’immeuble … s’est réuni et a élu M/Mme en qualité de président par X voix pour et Y voix contre. Il vous remercie d’en prendre note » + signatures de tous les présents.
 
Bien entendu, il est fortement conseillé de présenter aux élections suivantes un nouveau syndic. Il est en général très sage de ne pas conserver pour syndic celui qu’a choisi ou présenté le promoteur. Leurs relations commerciales antérieures (dont vous n’êtes pas informé) font qu’il y a de grandes chances que le syndic bloque ou retarde toute action en responsabilité contre le promoteur.
 
Le nouveau président du CS peut faire convoquer par anticipation une nouvelle assemblée dans les conditions de l’art. 8 du Décret du 17 mars 1967 (bon à savoir si le syndic a été élu pour 3 ans). Vous pouvez demander au successeur pressenti de vous assister pour la rédaction de la convocation et du procès-verbal à tenir.

Quant aux frais que vous indiquez, il conviendra d’en analyser la réalité au vu des justificatifs ainsi que leur exigibilité (je crois comprendre qu’il s’agit de frais engagés à l’initiative du promoteur). L’avis d’un professionnel extérieur vous sera utile pour ce point comptable dont l’analyse est technique.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Ceci est en théorie possible mais en pratique rarissime. Le conseil syndical n’est investi par la loi d’aucun pouvoir statutaire, d’où en résulte une quasi-absence de responsabilité. Les affaires sont jugées au cas par cas et concernent surtout les cas de détournement de fonds ou d’abus avérés de pouvoir.

De manière générale il faut se souvenir que le fonctionnement du conseil syndical est libre. Autant le mécanisme des assemblées est contraignant, autant celui du conseil est souple, car les copropriétaires sont supposés agir dans le sens de leur propre intérêt.

 

Il arrive toutefois que le conseil syndical représente une minorité, qui parvient toutefois à s’assurer la majorité des votes, au moyen notamment des absences et des abstentions.

Quand ce pouvoir est combiné à la complaisance du syndic, il représente une force très difficile à casser.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

La réponse peut être oui dans des conditions restreintes :

-        Que le règlement de copropriété ne prévoie pas de délai plus long, ou pas de délai du tout.

-        Que l’assemblée n’ait pas décidé d’autres modalités.

 

La loi de 1965 ne prévoit qu’un délai de convocation de 3 semaines, à charge pour les copropriétaires d’organiser les modalités de consultation de leurs comptes comme ils l’entendent.

Donc si l’assemblée organise les modalités de cette consultation (cette question doit régulièrement figurer à l’ordre du jour) il faut s’y conformer, sinon le syndic pose les conditions qu’il souhaite. Et qui peuvent être parfois redoutablement restrictives…

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Oui, mais il importe de préciser les limites de ce pouvoir.

Le conseil syndical peut, surtout s’il s’est fait voter un budget préalable, consulter les spécialistes de son choix, à commencer par les juristes.

Il peut, à sa seule initiative, donner instruction au syndic d’engager une procédure judiciaire.

 

Celle-ci ne sera toutefois cantonnée qu’au seul domaine où le syndic peut se passer du vote de l’assemblée, à savoir :

-         La gestion courante de l’immeuble (travaux d’urgence, recouvrement des charges)

-         Les actions en référé (procédure d’urgence)

Pour toutes les autres actions (vente forcée d’un lot, saisies, démolition) le syndic devra en référer préalablement au vote de l’assemblée.

Dans les cas de cette espèce, le conseil syndical ne peut que faire porter la question à l’ordre du jour, voire demander au syndic de convoquer une AG d’urgence.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Oui ; cette faculté est prévue à l’art. 27 al. 2 du décret du 17 septembre 1967.

Le conseil syndical peut prendre avis auprès du professionnel spécialiste de son choix, les dépenses entrant dans le cadre des charges courantes.

Pour éviter tout ennui, le conseil syndical aura à cœur de se faire préalablement octroyer un budget par l’assemblée, dans la mesure où il devra en toute hypothèse lui rendre des comptes in fine.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

La réponse est plus complexe qu’il n’y paraît.

Aux termes de l’art. 32 al. 1 du décret du 17 mars, le syndic est tenu de tenir la liste des copropriétaires.

Mais le texte ne dit rien sur la confidentialité d’une telle liste.

Une réponse ministérielle de 1973 (JOAN p. 3910) soutient que tout copropriétaire, à ses frais, pourrait obtenir copie d’une telle liste. La doctrine va globalement en ce sens.

 

Vis-à-vis du conseil syndical les choses sont plus simples, puisqu’aux termes de l’art. 21 de la loi de 1965, celui-ci assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.

Donc le syndic ne peut opposer un motif de confidentialité (qui ne repose sur aucun fondement légal) à un membre du conseil syndical. Le syndicat est totalement transparent pour les copropriétaires qui en font partie.

Toutefois, vis-à-vis d’un simple copropriétaire non membre du conseil syndical, la doctrine préconise de limiter la divulgation des listes aux cas d’impérieuse nécessité.

En règle générale, les refus abusifs de communication de liste de copropriétaires sont le fait de syndic qui craignent que les copropriétaires communiquent entre eux, ce qui est le symptôme d’une ambiance délétère.

Petite astuce : lors des assemblées générales, le syndic tient une feuille de présence, qui doit mentionner à peine de nullité les adresses des copropriétaires. Il est très simple de noter les adresses manquantes à cette occasion.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

FONCTIONNEMENT : Un conseil syndical peut il etre complice avec un syndic en échange de paiement de charges allégées et remboursement de frais du CS..., le conseil syndical refuse de faire corrigé les comptes faux dénoncés par les copropriétaires par des lettres recommandées , il couvre les agissements de syndic et ne répond en rien aux questions ni sur les carences du syndic.
Le syndic fait tous les abus facture des prestations qui n'existent pas ! des sommes disparaissent du syndicat pour se retrouver dans le compte du syndic !le syndic et le cs refusent de donner les comptes , les factures a voir aux copropriétaires , même le jour du contrôle des comptes...le syndic et le Cs fait ce qu'ils veulent .
Comment faire pour obtenir les documents factures, relevés de banque de notre syndicat quand le Cs refuse avec le syndic durant 4 années. quelles procédures pour les obliges à communiquer les documents. situation infernale.

La combinaison Conseil Syndical + Syndic est toujours la plus difficile à casser.

Telle est la raison pour laquelle tous les syndic entretiennent toujours les meilleures relations avec les conseillers syndicaux.

Toutefois, il y a un pas à ne pas franchir : celui de l’enrichissement personnel, au détriment de l’intérêt général.

Vous semblez dire que tel est le cas, mais il s’agit de le prouver. Faites-vous épauler au préalable d’un expert comptable, agréé auprès des tribunaux.

Pour obtenir les pièces comptables, si celles-ci vous sont refusées, utilisez la période de convocation aux AG.

Si votre syndic tarde à en convoquer une, utilisez les voies parallèles via le conseil syndical.

En cas de refus persistant, le mieux est de recourir à un huissier via une sommation interpellative, puis d’actionner le syndic en responsabilité, en cas de refus persistant.

 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.