Je suis la présidente de notre copropriété et malheureusement, le syndic que nous avons actuellement a un réel problème de gestion et de communication avec notre copropriété et la mène à sa perte.
N'ayant jamais fait une mise en demeure, voudriez-vous m'aider, s'il vous plaît?
REPONSE
Les impératifs serrés de gestion d’un cabinet professionnel laissent parfois trop peu de temps pour un dialogue avec des copropriétaires peu rompus à la gestion immobilière (c’est un métier).
D’un autre côté, certains abus sont commis, consistant à gérer de manière autonome sans informer les copropriétaires de quoi que ce soit.
Entre efficacité pratique et contrôle des risques d’abus, le législateur a organisé les choses à la manière d’un compromis.
Il est prévu que le syndic, en tant que mandataire, rende compte aux copropriétaires de sa gestion. Non pas à tout moment, mais au minimum une fois par an, lors de la tenue de l’assemblée générale.
Pour le conseil syndical, les choses sont différentes, et organisées par le nouvel article 21 de la loi de 1965 (modifié par la loi du 6 août 2015).
Le premier alinéa est resté identique dans sa philosophe : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Mais les modalités du contrôle ont été renforcées. Aux termes des alinéas 6 et 7 :
Il [le conseil syndical] peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Ces deux alinéas se répètent un peu l’un l’autre, le dernier ayant la portée la plus générale qui soit. Ils consacrent en tout cas le principe que rien ne peut (ni ne doit) être caché par le Syndic au Conseil syndical, qui est érigé en véritable organe de contre pouvoir.
Une mise en demeure se rapportant aux difficultés que vous évoquez pourrait donc prendre la tournure suivante :
« Mme, M.
En ma qualité de présidente du Conseil Syndical de la copropriété du… et en vertu des pouvoirs qui me sont conférés par les alinéas 6 et 7 de l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965, je vous mets en demeure de :
Me communiquer tel justificatif
Me rendre compte de l’exécution de telle tâche
Me communique tel compte copropriétaire ou général
Etc. [détailler avec précision, bien entendu, le motif et la teneur des informations sollicitées]Faute par vous de déférer sous huitaine, le Conseil syndical recourra aux services d’un Avocat et votre mandat sera proposé pour non renouvellement à la prochaine assemblée générale de l’immeuble ».
Dans les cas complexes ou en cas de grande pluralité de renseignements à demander, je vous recommande de faire assister préventivement le Conseil syndical par un avocat (il en a la possibilité aux termes de l’art. 27 du décret du 17 mars 1967).
Pour satisfaire les copropriétaires les textes organisant le pouvoir du conseil syndical ont été renforcés, mais pour satisfaire les syndics les sanctions attachées à ces textes n’ont pas été définies.
La mise en œuvre de vos pouvoirs tiendra donc grandement du pouvoir de persuasion de l’avocat qu’aura choisi le Conseil syndical…
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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