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Maître Serge DIEBOLT
Docteur en droit – Avocat à la cour
64, rue des Mathurins
75008 PARIS
Tél : 01.40.07.98.10
Fax : 01.42.71.56.50
Loi ALUR
Garbus
29 Oct 15 | Loi ALUR
MISE EN CONCURRENCE : Notre prochaine AG aura lieu en Avril 2016.
Dans le cadre de la loi ALUR, la mise en concurrence de tous les contrats en cours : Syndic et différents prestataires (ménage, ascenseur, …) est-elle une obligation ou alors une simple recommandation ?
La mise en concurrence instaurée par la loi ALUR est entrée en vigueur depuis le 27 mars 2014.
Une AG tenue en 2016 sera donc tenue de statuer sur différents devis, collectés à l’initiative du conseil syndical.
La violation de cette disposition est-elle sanctionnée par la nullité de l’AG ?
Le texte semble l’entendre, et la doctrine aussi. Mais seule la jurisprudence le confirmera, ainsi qu’elle précisera si l’existence d’un grief est nécessaire.
Que se passe-t-il, également, si le conseil syndical ne fait rien (cas hélas non rare d’une collusion entre le Conseil et le Syndic) ? Ici encore, le texte ne prévoit pas de nullité automatique, et il appartiendra à la jurisprudence de déterminer quelle est la sanction encourue.
Encore du contentieux en perspective…
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
LOUCHE Christian
9 Juin 15 | Loi ALUR
DEVIS CONCURRENTIEL A ORDRE DU JOUR : notre copropriété (15 lots) est convoquée en Ag le 22 mai prochain. j'ai présenté, hier, 14 avril, un devis de syndic concurrent pour qu'il soit inscrit à l'ordre du jour.
Notre gestionnaire refuse cette demande prétextant que le convocation à l'Ag est déjà rédigée (non envoyée). je pense être dans les conditions des art 9 à 11 du décret 67-223. Quels sont nos droits sur ce sujet ?
Votre question est emblématique de la mauvaise qualité rédactionnelle des textes législatifs (ou plutôt, du dévoiement de certains textes sous la pression des lobbies).
L’art. 10 du décret de 1967 est très flou car il prévoit que « si la ou les questions notifiées [traduire : adressées par LR/AR] ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ».
Que signifie exactement ce « compte tenu de la date » ?
En fait, la loi laisse aux syndics une grande marge de manœuvre, et la jurisprudence est plutôt permissive.
On considère – de manière assez logique – que la demande est tardive :
– Quand les convocations ont déjà été adressées
– Quand les convocations ont déjà été imprimées, et qu’il serait nécessaire de tout reprendre
Peut-on considérer qu’une convocation simplement rédigée mais non encore adressée rend cet envoi tardif ?
A mon sens non, eu égard à ce texte.
Il n’est pas d’un grand effort pour le syndic d’insérer votre résolution et de reprendre la numérotation des autres points.
Il y a une forte présomption qu’il se serve du flou du texte pour écarter à bon compte la concurrence.
Raison pour laquelle la loi ALUR a modifié l’art. 21 de la loi de 1965 en insérant les dispositions suivantes :
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Autrement dit : en faisant barrage à votre demande de résolution, le syndic fait courir à l’assemblée un risque de nullité et d’engager sa responsabilité professionnelle de ce chef.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
