Nous vendons notre appartement et le syndic nous facture 160€ de pré état daté. Nous avons accepté par mail mais nous apprenons que la rédaction d'un pré état daté n'apparait pas dans les prestations facturables dans le contrat de notre syndic. Est ce que le syndic peut bloquer notre dossier pour l'acte de vente authentique si nous ne payons pas cette somme. Nous avons essayé d'en discuter avec le syndic, assistante qui m'a raccroché au nez. Mon conjoint a été mieux reçu que moi mais ils prétextent que notre accord par mail fait office de contrat et que comme il s'agit d'une prestation non obligatoire (et que nous pouvions le faire nous même) ils n'ont pas à le faire figurer sur leur contrat. Est ce bien le cas ? 

REPONSE 

Votre question est emblématique de la piètre qualité des textes législatifs actuels, dont les rédacteurs se préoccupent plus de l’impact électoral que de la cohérence avec l’ensemble existant.
 
Pour résumer le flou actuel, disons que :
La notion de pré état daté n’a pas de définition légale. C’est un petit résumé issu de la pratique, qui permet, lors de la signature d’une promesse de vente, d’informer l’acquéreur sur l’état débiteur (ou non) du lot sur le plan des charges.

Aux termes de l’art. L721-2 du CCH il doit mentionner :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

À quoi sert-il ? à proprement parler, à rien.
Même si le lot vendu est fortement débiteur de charges, la copropriété les récupérera par ponction sur le prix de vente. D’une certaine manière, le vendeur est ainsi contraint de régler ses charges, celles-ci étant bloquées en amont par le notaire.
L’impact est donc nul pour l’acquéreur ; il existe certes quelques risques liés à certaines situations (si le syndic omet d’adresser une opposition art. 20, p. ex.) mais il s’agit de cas marginaux. Dans la pratique, qu’un lot soit débiteur de charges est indifférent. Les seules informations intéressantes sont le nombre de copropriétaires débiteur (mais là encore, que signifie « global » ? au lendemain de l’émission d’appels de fonds, la copropriété comporte d’énormes impayés, puisque les copropriétaires n’ont pas eu le temps de régler. En revanche, 2 mois plus tard il peut n’y en avoir plus du tout. La notion n’est pertinente que pour les impayés persistants, et là encore il existe une marge d’interprétation sur la durée, le montant…

Pourquoi les notaires exigent-ils un pré état daté, alors ? principalement pour pouvoir montrer que l’information de l’acquéreur a été maximale avant la signature de la promesse (rappelons qu’une promesse de vente vaut vente, sauf si elle est unilatérale au profit de l’acquéreur) et dégager ainsi leur responsabilité.

Le syndic peut-il facturer ce pré-état ? oui… et non ! enfin quelque chose de raisonnable.

Non si cette prestation n’est pas comprise dans sa grille tarifaire, ce qui sera toujours le cas puisque cette grille est fixée par décret et que ledit décret ne mentionne pas de pré état daté…

Oui, car il s’agit d’une prestation supplémentaire et qu’un syndic professionnel paie des salaires, des charges et a droit à la rémunération de son travail. Il n’est pas tenu de travailler bénévolement pour vous, ni à perte.

Dans ces conditions, soit le syndic est bénévole et il est normal que vous ne payiez rien, soit c’est un professionnel et il conviendra de se référer à son tarif de vacation à un taux horaire qui pourra varier entre 30 min et 1h maxi (fourchette que l’on peut qualifier de « raisonnable »).

Il est logique que ce soit le copropriétaire vendeur qui s’acquitte de cette somme, puisqu’il est à l’origine du changement de propriétaire au sein d’immeuble.

Enfin il n’est pas faux que vous pouvez établir votre pré état daté vous-même, mais aucun notaire à ma connaissance ne l’acceptera comme probant s’il n’émane pas du syndic. Il y a là encore un parfait flou légal. 

Bref, et en attendant qu’un rédacteur compétent se penche sur les textes, mieux vaut intégrer le fait qu’un pré état daté est souhaitable afin de garantir à l’acquéreur une bonne information préalable, ce qui sécurisera la vente. Puisque ce pré état n’exige pas de recherches comptables très approfondies sur le compte copropriétaire, certains syndics offrent cette prestation gratuitement, d’autres contre une somme modique. D’autres en profitent pour augmenter leur marge en toute opacité !

Le mieux à faire est d’interroger votre syndic, à titre préventif, sur ses pratiques tarifaires, et mettre en avant sur vos réseaux ceux qui facturent au plus juste du temps réel que réclame cette pseudo formalité.

Vous susciterez ainsi une concurrence saine, qui compensera le flou résultant de réformes certes bien intentionnées, mais adoptées à la va-vite sans réelle prise en compte de leur exécution pratique.
 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Lors de la dernière AG en novembre 2018 le syndic historique a été renouvelé (fin de mandat en octobre 2018). Mais le contrat présenté contenait des irrégularités que le président de séance à demander à faire modifier avant signature. Cela n'a pas pu être faite sur place le jour de l'AG. 
Et depuis le syndic fait la sourde oreille et ne veut pas fournir le contrat modifié pour signature malgré les multiples relances faites sur le sujet (emails, lettre AR avec mise en demeure, déplacement dans les locaux). Le syndic n'a d'ailleurs toujours pas envoyé le procès verbal de cette assemblée (le délai de 1 mois étant dépassé depuis longtemps). 
Le syndic est-il légitime pour gérer la copropriété c'est-à-dire son mandat est-il malgré tout valide et si oui jusqu'à quand ? 
La copropriété souhaiterait changer de syndic au plus vite vu l’absence de réaction et les dangers que cela occasionne (ex : fuites de compteurs d'eau signalées et non réglées depuis 2 mois) mais éviter la mise sous administration judiciaire. 
NB : la fin de son mandat dans le contrat non signé indiquait le 30/06/2019

REPONSE 

Votre question est plus complexe qu’une simple problème d’absence de désignation de syndic.
Si un syndic n’est pas réélu, il faut soit désigner un syndic bénévole, soit solliciter la désignation d’un administrateur provisoire par requête auprès du Tribunal de grande Instance.
Dans votre cas, le syndic a bien été élu, mais son contrat n’est pas signé. 

En résultent 2 conséquences contradictoires :

Au regard de la Loi du 10 juillet 1965 et de son décret, le syndic historique est bien celui qui a été désigné par l’Assemblée, et son mandat est renouvelé. Il administre et représente bien la copropriété.
À défaut de contrat, le syndic ne peut prétendre à aucune rémunération. Il se trouve donc bénévole de facto.
 
Il est donc bien évident que le syndic ne doit être guère enthousiaste pour adresser un PV qui le nomme et l’oblige (sa responsabilité reste engageable), tout en étant dénué de contrat qui lui permet d’être payé !
 
Pour sortir d’une telle situation :

Soit vous parvenez à un accord avec le syndic (continuation ou rupture amiable)

Soit vous entérinez ce blocage de fait et saisissez le Tribunal d’une demande de nomination d’un administrateur provisoire (avocat nécessaire)
Soit vous convoquez une nouvelle AG par le biais du Président du conseil syndical dans les conditions de l’art. 8 du Décret du 17 mars 1967 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124058&cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20100601 ; si vous optez pour cette option vous devrez mettre au point l’ordre du jour. Je vous recommande de vous faire assister par le successeur pressenti, que vous aurez préalablement repéré.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Je suis la présidente de notre copropriété et malheureusement, le syndic que nous avons actuellement a un réel problème de gestion et de communication avec notre copropriété et la mène à sa perte.
N'ayant jamais fait une mise en demeure, voudriez-vous m'aider, s'il vous plaît?

REPONSE

Les impératifs serrés de gestion d’un cabinet professionnel laissent parfois trop peu de temps pour un dialogue avec des copropriétaires peu rompus à la gestion immobilière (c’est un métier).
D’un autre côté, certains abus sont commis, consistant à gérer de manière autonome sans informer les copropriétaires de quoi que ce soit.

Entre efficacité pratique et contrôle des risques d’abus, le législateur a organisé les choses à la manière d’un compromis.
Il est prévu que le syndic, en tant que mandataire, rende compte aux copropriétaires de sa gestion. Non pas à tout moment, mais au minimum une fois par an, lors de la tenue de l’assemblée générale.
 
Pour le conseil syndical, les choses sont différentes, et organisées par le nouvel article 21 de la loi de 1965 (modifié par la loi du 6 août 2015).
Le premier alinéa est resté identique dans sa philosophe : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Mais les modalités du contrôle ont été renforcées. Aux termes des alinéas 6 et 7 :
Il [le conseil syndical] peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Ces deux alinéas se répètent un peu l’un l’autre, le dernier ayant la portée la plus générale qui soit. Ils consacrent en tout cas le principe que rien ne peut (ni ne doit) être caché par le Syndic au Conseil syndical, qui est érigé en véritable organe de contre pouvoir.
 
Une mise en demeure se rapportant aux difficultés que vous évoquez pourrait donc prendre la tournure suivante :
« Mme, M.
En ma qualité de présidente du Conseil Syndical de la copropriété du… et en vertu des pouvoirs qui me sont conférés par les alinéas 6 et 7 de l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965, je vous mets en demeure de :
Me communiquer tel justificatif
Me rendre compte de l’exécution de telle tâche
Me communique tel compte copropriétaire ou général
Etc. [détailler avec précision, bien entendu, le motif et la teneur des informations sollicitées]Faute par vous de déférer sous huitaine, le Conseil syndical recourra aux services d’un Avocat et votre mandat sera proposé pour non renouvellement à la prochaine assemblée générale de l’immeuble ».
 
Dans les cas complexes ou en cas de grande pluralité de renseignements à demander, je vous recommande de faire assister préventivement le Conseil syndical par un avocat (il en a la possibilité aux termes de l’art. 27 du décret du 17 mars 1967).
Pour satisfaire les copropriétaires les textes organisant le pouvoir du conseil syndical ont été renforcés, mais pour satisfaire les syndics les sanctions attachées à ces textes n’ont pas été définies.
La mise en œuvre de vos pouvoirs tiendra donc grandement du pouvoir de persuasion de l’avocat qu’aura choisi le Conseil syndical…

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Une AG s'est tenue le 15 juin , pour révoquer le syndic FARCOT qui depuis janvier 2015 n'avait pas convoqué d'AG son contrat arrivant à échéance le 30 Juin 2016 , vote pour Proxiges mais à ce jour le contrat et le PV n'ont pas été signés , on vient de se rendre compte que Proxiges est loin d'être correct , que pouvons nous faire , convoquer une nouvelle AG pour choisir un autre syndic ? 

REPONSE

Le syndic Farcot ayant convoqué l’AG dans le périmètre de son mandat, celle-ci s’est valablement tenue.
Il lui est laissé par la loi 2 mois pour expédier le PV, et un mois pour transmettre les documents de gestion courante au nouveau syndic..
L’absence de signature sur le contrat constitue une formalité, dont les conséquences de l’absence n’ont pas encore été, à ma connaissance, tranchée par la jurisprudence.

Sur le plan du principe, il ne fait aucun doute que l’AG a entendu confier la gestion de votre immeuble à Proxiges.
Ce dernier peut donc commencer à exercer ses fonctions.
 
Quid si vous ne signez pas son contrat ?

Vous pourrez, dès lors, lui opposer l’absence de convention, et le droit de ne pas verser sa rémunération.
En contrepartie de quoi, lui, se verra en droit de ne pas travailler pour vous.

 Nous aboutirons ainsi au blocage de votre copropriété, qui ne pourra se voir lever qu’à condition que le président du conseil syndical convoque lui-même l’AG (dans les formes imposées par l’art. 8 du décret de 1967 ; s’il ne peut pas le faire (il n’a pas la liste de tous les copropriétaires, p. ex.) il faudra nécessairement recourir à la désignation d’un administrateur provisoire par le Tribunal de Grande Instance (les formalités sont exposées ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2643).

La procédure est onéreuse et complexe. Cette solution n’est donc sans doute pas pertinente.

 La plus simple des solutions est qu’après une étude soignée de la concurrence et choix du syndic successeur, le président du Conseil syndical demande au syndic de convoquer une nouvelle AG, dont le seul ordre du jour sera le changement de syndic. La loi impose un minimum d’une AG par an, mais aucune limite supérieure. La copropriété peut tenir autant d’AG qu’elle le souhaite.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Extrait page 6 de notre dernier procès verbal d'assemblé générale en date du 17 mars 2016.
Il est écrit: "La société Dionysienne de Copropriétés … ayant son siège … représenté par Thierry MICHEL titulaire de la carte gestion immobilière n° 06-1097, délivrée par la Préfecture …."

Nous avons alors demandé de voir cette carte professionnelle n° 06-1097 au nom de Thierry MICHEL.
Le document carte n° 06-1097 et garantie financière ont été présenté au nom d'Eric BACLET.
La majorité des courriers et documents de ce syndic sont signés par Thierry Michel, qui agit comme un gérant, anime des Assemblée Générales dans les copropriétés. Dès lors, il est très surprenant que la carte professionnelle ne soit pas à son nom.
Il s'agit d'un gérance en paille.
Est un motif pour révoquer le mandat en cours? Abus de confiance ?

REPONSE

Un mandat de syndic est un mandat « ad nutum », ce qui signifie que l’assemblée peut y mettre fin à tout moment et pour tous motifs (à la limite : la couleur des yeux…).
La simple limite posée par la jurisprudence est qu’il ne soit pas mis fin à ce mandat de manière dolosive, c’est-à-dire de manière à faire du tort.
 
En l’espèce, le fait que la gestion de l’immeuble soit confiée à une personne n’étant pas titulaire d’une carte professionnelle suffit à légitimer une perte de confiance, et par suite une révocation de mandat.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.