Notre syndic a convoqué une AG sans consultation du Conseil Syndical.
Deux points principaux à l'OJ : l'approbation des comptes et le renouvellement de leur contrat.
Visiblement, sachant que nous ne sommes pas satisfaits d'eux, ils tentent un passage en force. Aucun autre contrat de syndic n'a donc pu être ajouté.
Quelles solutions s'offrent à nous s'ils refusent notre demande d'annulation? J'ai bien peur que si nous ne nous présentons pas (solution préconisée par un copropriétaire), leur contrat se terminant à la date de l'approbation des comptes (soit, le jour de l'AG), nous nous retrouvions sans syndic et obligés par le TGI de prendre un administrateur…. La non-présentation est-elle une solution? Que se passerait-il alors? Quelles autres solutions s'offrent à nous?
REPONSE
L’obstruction constitue une faute qui engage potentiellement la responsabilité du syndic devant les tribunaux.
Mais il y a mieux à faire.
Pour contrer ce type de pratique abusive, la jurisprudence admet de longue date une solution de contournement : l’élection in extremis d’un syndic bénévole.
Voici le scenario type :
L’Assemblée refuse de reconduire le syndic sortant dans son mandat
Elle propose immédiatement l’élection d’un syndic bénévole, désigné parmi les copropriétaires (généralement, le président du Conseil syndical, ou toute autre bonne âme qui se dévoue) – nota : c’est au président de séance (qui ne peut être le syndic) qu’échoit la tâche de mener les débats pour imposer ce nouveau vote au syndic souvent réticent.
L’élection a lieu. Ce point n’est pas à l’ordre du jour, mais se trouvera validé par les tribunaux en cas d’attaque en annulation.
Parfois le syndic sortant, vexé, refuse de consigner le vote au PV et congédie les copropriétaires.
Dans ce cas, l’AG est tenue dans le premier lieu de rencontre disponible (ce que dans notre jargon nous appelons : les AG au café du coin) un secrétaire désigné pour la circonstance complète le PV sur papier libre (ou un coin de nappe) et entérine le vote du syndic bénévole.
Il ne reste plus qu’à transmettre ce PV de fortune au syndic pour diffusion, se faire remettre les archives (et la liste des copropriétaires) et convoquer une nouvelle AG qui désignera un nouveau syndic professionnel (qui en général, se charge d’aider le syndic bénévole dans cette étape clé de sa désignation).
Sans vouloir faire de publicité : se faire assister d’un avocat à cette occasion simplifie souvent considérablement les choses. La chose est possible en lui faisant délivrer un mandat de représentation par un copropriétaire.
A défaut de faire tout ceci, il reste la période transitoire d’un administrateur provisoire. Ce n’est pas une fatalité, et cela peut s’avérer utile pour la récupération des archives, mais le coût est certes élevé.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
