Un syndic fait voter une résolution à la majorité simple par les occupants d'un seul bâtiment de la copropriété, alors que certains copropriétaires soulèvent des objections, convaincus que cette modalité de vote est illégale s'agissant d'une telle résolution.
Le TGI saisi par des copropriétaires annule cette résolution et condamne le syndicat aux dépens et à indemniser la partie "gagnante". Ainsi donc, des copropriétaires qui n'ont pas pris part au vote, ou qui ont voté contre, ou même qui ont mis en doute la légalité de la procédure, vont devoir payer !
Quelle est la responsabilité du syndic, peut-on se retourner contre lui ?
D'autre part, il ne communique le jugement au syndicat qu'une fois le délai d'appel écoulé : même question que ci-dessus.
Et ne me dites pas qu'il faut le révoquer : il vient d'annoncer son retrait… sans respecter le délai de préavis de trois mois !
REPONSE
Le syndic est tenu d’un devoir de conseil.
Cela étant, il n’est pas un professionnel du droit, et tout le monde a le droit à l’erreur.
Reste à évaluer :
– Si la lecture qu’il faisait des faits et du droit était dictée par la facilité, ou par une analyse argumentée du règlement de copropriété
– S’il en a informé suffisamment les copropriétaires au moment du vote
– Si l’attitude du syndic recoupait l’intérêt général des copropriétaires
Tel ne semble pas avoir été le cas, mais la jurisprudence et les tribunaux jugent au cas par cas, et de manière – il faut l’avouer – assez indulgente pour les syndics.
Le fait que celui-ci se soit retiré volontairement constitue un aveu de culpabilité, mais qui reste à établir judiciairement.
A mon sens, qu’il vous communique tardivement le jugement n’est susceptible de vous ouvrir une action en responsabilité que si l’appel était fondé (perte de chance).
Mais de l’autre côté, le préjudice résultant de son manquement à son obligation de conseil est ainsi définitivement établi.
Le syndicat peut donc (à l’exception des copropriétaires ayant obtenu gain de cause) se retourner en responsabilité contre le syndic pour manquement à son devoir de conseil. On peut préciser qu’une telle action, si elle se généralisait, serait sans doute de nature à moraliser davantage la profession et à la purger de certains abus (les syndics se « couvrant » par le biais de leurs avocats qui, sous couvert de défendre les syndicats, défendent de facto les erreurs de leurs syndics).
J’insiste toutefois sur le fait qu’il est nécessaire que la faute du syndic soit patente, en ce sens qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le fait qu’il ait indubitablement commis un erreur qu’aucun de ses confrères n’aurait commise.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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