Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires devant le TGI de Versailles, en vue d'obtenir l'annulation d'une décision votée en AG.
Le syndic a désigné seul l'avocat représentant le syndicat de copropriété, sans en référer ni demander l'avis du conseil syndical.
L'avocat a déposé, au bout de 6 mois, un mémoire en défense en réplique à l'assignation reçue.
En dépit de nombreux rappels écrits, le syndic n'a pas communiqué au conseil syndical copie du mémoire en défense déposé, et ceci deux mois après son dépôt.
Face à cette situation de carence, l'avocat a été contacté directement par écrit par le conseil syndical pour obtenir communication de ce mémoire, mais l'avocat n'a donné aucune suite à cette demande.
En outre, le syndic a introduit en comptabilité, après le dépôt du mémoire en défense, une 3ème facture de provision de l'avocat.
De façon précise, quelles sont les actions concrètes possibles du syndicat des copropriétaires pour sortir de cette situation.
REPONSE
Le Syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires de l’existence et de l’état d’avancement des procédures en cours. Cette obligation figure :
À l’art. 5 dernier alinéa du Décret du 17 mars 1967 concernant le recouvrement des charges
À l’art. 59 al. 3 du même texte pour tous les autres cas (actions « de toute nature » menées par et contre le Syndicat)La jurisprudence précise que la communication doit être écrite et non verbale, l’art. 59 précisant que tous les copropriétaires doivent être informés individuellement.
Quelles sont les sanctions liées à l’inobservation de ce texte ? pour le moment, il n’y en a aucune.
Cette situation d’impunité des syndics a donné lieu à deux types de dérives particulièrement dommageables :
Un certain clientélisme : rarissimes sont les syndics qui informent les copropriétaires de la survenance d’une procédure contre la copropriété et surtout de la liberté qu’ils ont du choix de leur avocat. Ce qui a favorisé l’émergence d’une pratique de clientélisme de certains avocats auprès de nombreux syndics : ils entretiennent (et c’est normal) une relation privilégiée entre eux. Ce qui n’est pas illicite en soi : il peut être pratique pour les copropriétaires de voir le syndic saisir son avocat habituel, lequel est bien souvent parfaitement compétent en matière immobilière. Mais il peut y avoir de nombreux inconvénients :
Une perte de contrôle : si vous choisissez votre avocat, vous êtes de facto son client, et c’est à vous qu’il rend des comptes. Si vous avez laissé votre syndic le désigner seul, il ne va pas avoir tendance à vous considérer comme ses clients, ni vous rendre des comptes sur l’avancement de la procédure, ni surtout appliquer un tarif d’honoraires que vous aurez préalablement négocié. Et c’est là que le bât blesse. Si vous n’avez pas négocié préalablement les honoraires de votre avocat, celui-ci appliquera ses honoraires habituels, convenus avec le seul syndic, lequel a d’autant moins tendance à être regardant qu’il n’engage pas ses propres fonds.Encore une fois les dérives ci-dessus ne sont pas une règle, mais il s’agit d’une tendance fréquemment observée, et votre cas en est une illustration typique. N’ayant pas choisi préalablement votre avocat vous n’avez aucun contact avec lui, ne connaissez ni la procédure, ni son calendrier, ni n’avez eu voie au chapitre sur le contenu des écritures qu’il a rédigées pour vous, et enfin vous êtes appelés à régler ses honoraires sans en connaître le montant prévisionnel ni avoir pu le négocier au préalable.
Si vous souhaitez « sortir de cette situation » vous pouvez entreprendre certaines actions simples :
Utilisez votre droit absolu à choisir votre défenseur : vous pouvez à tout moment donner instruction au syndic de désigner tel avocat que vous aurez préalablement choisi. La demande émanera doit du président du conseil syndical, soit d’un vote dudit conseil. Si vous n’avez pas de conseil syndical, rédigez une pétition commune entre un maximum de copropriétaires.
Négociez à l’avance les honoraires. Un avocat compétent pourra vous délivrer un devis estimatif préalable, compte tenu de la complexité de votre affaire, et a mimima vous indiquer son tarif horaire, s’il facture au temps passé. Vous pouvez aussi lui demander de tenir compte du travail fourni par son prédécesseur (mais prévoyez quand même un coût pour l’édude du dossier, qui peut prendre quelques temps).
Vous pouvez également renégocier les honoraires si aucune convention préalable n’a été signée. L’Ordre des avocats rend théoriquement obligatoire la convention d’honoraires entre l’avocat et son client. Généralement les syndics n’en font pas signer, puisque le client, c’est le syndicat. Vous pouvez profiter de cette carence pour exiger la signature d’une convention et discuter des tarifs au passage. Attention toutefois à ne pas être trop pingre : un avocat mal payé est rarement un avocat motivé…
En dernière extrémité et s’il est avéré que les prestations de l’avocat ont été surfacturées, vous pouvez déposer plainte devant son Bâtonnier et réclamer le remboursement de ce que vous estimez être trop versé (diligences facturées et non réalisées, provisions disproportionnées, etc.). Attention toutefois, on rencontre rarement ce cas de figure ici du fait du filtrage des syndics.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
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