J’ai fait l’acquisition d'un appartement dans un petit immeuble (4 lots) en sachant qu'un des copropriétaires ne payait plus ses charges de copropriété depuis 2007.

Lors de la dernière AG, le syndic nous a annoncé qu'une procédure était en cours et qu'une solution devrait émerger d’ici à 12 mois.

18 mois plus tard, rien n’a bougé, il est impossible d’obtenir des informations concrètes sur l’avancement du dossier ni même le nom de l’avocat en charge. L’ensemble des copropriétaires est d’accord à l’unanimité que cette situation ne peut perdurer et que nous ne pouvons continuer à assumer financièrement la part de celui déficitaire.

Que peut-on faire afin de faire avancer ce dossier et obliger le syndic à avoir des résultats?

REPONSE

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».
Son manquement à obligation engage la responsabilité professionnelle de votre syndic.
Il doit vous communiquer le nom de l’avocat en charge du dossier, les écritures prise par et contre la copropriété, et les correspondances adressées par l’avocat.
S’il se refuse à le faire, c’est souvent que soit rien n’a été fait, soit que quelque chose a été mal fait.
 
Une astuce : le conseil syndical (si vous n’en avez pas, créez-en un) peut parfaitement prendre un avocat et lui demander d’agir en recouvrement pour le compte du syndicat. C’est un usage peu connu de l’art. 27 du décret de 1967.
L’avocat devra bien entendu prendre contact avec le syndic pour l’informer de sa mission et obtenir les documents nécessaires.
 
Une précision : le fait de maintenir longtemps une copropriété déficitaire et de contraindre ses voisins à abonder les charges courantes est reconnu par la jurisprudence comme une voie de fait ouvrant droit à des dommages et intérêts.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

J’ai fait l’acquisition d'un appartement dans un petit immeuble (4 lots) en sachant qu'un des copropriétaires ne payait plus ses charges de copropriété depuis 2007.

Lors de la dernière AG, le syndic nous a annoncé qu'une procédure était en cours et qu'une solution devrait émerger d’ici à 12 mois.

18 mois plus tard, rien n’a bougé, il est impossible d’obtenir des informations concrètes sur l’avancement du dossier ni même le nom de l’avocat en charge. L’ensemble des copropriétaires est d’accord à l’unanimité que cette situation ne peut perdurer et que nous ne pouvons continuer à assumer financièrement la part de celui déficitaire.

Que peut-on faire afin de faire avancer ce dossier et obliger le syndic à avoir des résultats?

REPONSE

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».
Son manquement à obligation engage la responsabilité professionnelle de votre syndic.
Il doit vous communiquer le nom de l’avocat en charge du dossier, les écritures prise par et contre la copropriété, et les correspondances adressées par l’avocat.
S’il se refuse à le faire, c’est souvent que soit rien n’a été fait, soit que quelque chose a été mal fait.
 
Une astuce : le conseil syndical (si vous n’en avez pas, créez-en un) peut parfaitement prendre un avocat et lui demander d’agir en recouvrement pour le compte du syndicat. C’est un usage peu connu de l’art. 27 du décret de 1967.
L’avocat devra bien entendu prendre contact avec le syndic pour l’informer de sa mission et obtenir les documents nécessaires.
 
Une précision : le fait de maintenir longtemps une copropriété déficitaire et de contraindre ses voisins à abonder les charges courantes est reconnu par la jurisprudence comme une voie de fait ouvrant droit à des dommages et intérêts.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Nous avons des gros problème avec notre Syndic Foncia (anciennement Syndic +), nous avons demandé lors de l'Ag il y a 2 ans, l'arrêt d'appel de fond pour travaux car ceux-ci dépassé de trop le montant qui était prévu et les sommes étaient atteinte, cette demande a été sans vote juste notifié sur le compte rendu de l'Ag car notre syndic avait signalé non soumis au vote, hors les appels ont continué avec frais de relance et celà au niveau de tous les co-propriétaires, les différentes personnes qui nous suivent ont beaucoup changé et chaque fois, ils nous disent qu'ils vont régler ce malentendu, hors cela dure toujours.

REPONSE 
La modification intempestive des PV est une pratique répréhensible, mais les syndics savent que les seuls recours étant judiciaires, les copropriétaires hésitent à y recourir.
La théorie veut qu’un PV soit définitif une fois le délai de contestation de 2 mois passé.
Toutefois, une erreur de rédaction n’est pas à proprement parler un vice de fond, et certaines juridictions admettent la prescription de droit commun (3 ans – délit de faux).
Sachez toutefois que les juridictions de droit commun admettent avec beaucoup de réticence ce délai étendu, sauf à ce que les erreurs entraînent une violation des dispositions légales. Donc concrètement, partez du principe, en matière de dépassement de budget, que toute contestation est éteinte passé le délai de 2 mois.

QUESTION : Cette année, le syndic n'a pas pris en compte les questions pour l'Ag et le rapport ne correspond pas vraiment à la réalité, celui-ci à déjà été envoyé à env 75 jours après l'Ag (hors délais car on l'a réclamé), envoyé avec des erreurs donc corrections avec signature des 2 co-pros responsable et ce rapport n'a jamais été renvoyé, juste la version fausse à été envoyé à une autre co-pro qui n'a rien à voir avec le président ?

REPONSE
Ces précisions devraient amener une question de fond : pourquoi avez-vous réélu ce syndic ?
De toute évidence celui-ci gère trop de copropriétés pour la capacité de travail de ses employés (ce qui explique la forte rotation du personnel).
Sollicitez des candidatures concurrentes et présentez-les à la prochaine assemblée, ou demandez une AG extraordinaire en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
 
Si les erreurs du PV vous font grief :
Soit vous portez à l’ordre du jour de la prochaine AG extraordinaire des résolutions permettant d’annuler celles qui vous font grief
Soit vous portez l’affaire devant les tribunaux, et engagez la responsabilité du syndic

QUESTION : Nous avons envoyé à ce jour plusieurs courriers AR, sans retour du syndic, ni correction, à part par tel, nous nous en occupons…..Nous avons toujours les prélèvements avec frais de relance et menaces malgré les travaux terminé et le montant de l'appel qui dépasse largement le montant engagé.

REPONSE
Vous n’aurez jamais raison, devant un tribunal, de vous faire justice par vous-même en opérant une rétention sur vos charges.
Utilisez les solutions que je vous propose ci-dessus, mais ne mettez pas en difficulté la trésorerie de l’immeuble. Nombreux sont les copropriétaire à l’avoir appris à leurs dépens.

QUESTION : Que pouvons nous faire de façon rapide et efficace pour régler cette situation?
REPONSE : Les solutions ci-dessus, qui seront d’autant plus efficaces et rapides si elles sont appuyées :
Par le président du conseil syndical
Par le conseil syndical
Par un groupe de copropriétaires

QUESTION :
Nous sommes décider de changer de syndic, mais selon des informations d'autres co-propriétaire , le syndic si il a des appels non payés (même si les travaux n'a pas atteint cette somme, celui-ci prendra dans la caisse de roulement cette somme?

REPONSE :
La question de la transition de syndics est trop complexe pour être traitée par une question Internet, la réponse dépendant étroitement de l’état de la trésorerie de votre immeuble (encours fournisseurs, état des comptes travaux et courant, présence ou non d’un fond de roulement et/ou réserve, etc). Il convient d’envisager avec le syndic repreneur le meilleur scénario pour votre immeuble, lequel dépend également de l’engagement ou non des travaux, et de la présence d’une éventuelle clause de dédit.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rappel de principe : les charges sont exigibles à compter de leur approbation par l’assemblée, et seulement à ce moment-là.

Par conséquent, sont exigibles les charges de l’année en cours car le budget prévisionnel a été approuvé l’année précédente.

En revanche, les charges passées sont toutes exigibles, régularisation comprise, à compter du moment où les comptes ont été approuvés.

La réponse est donc oui, si le budget 2008 a fait l’objet d’une approbation globale en 2009. Non dans les autres cas.

Nota : la jurisprudence n’a pas fixé de délai limite ni de prescription pour les rappels de charges résultant d’omission du syndic, ni pour des dépenses restant à régler.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Oui, le syndic peut procéder à des appels de fonds concernant des travaux votés du temps d’un ancien propriétaire.

Rappelons le principe que l’acquéreur vient aux droits et obligations du vendeur. En d’autres termes : l’acquéreur chausse les bottes de l’ancien propriétaire, il bénéficie des fonds à rembourser, tout comme il pâtit des charges qui restaient à devoir.

Insistons là sur un cliché qu’il convient de ranger parmi les hoax : ce n’est pas celui qui a voté les travaux qui doit les payer, c’est celui qui est propriétaire en titre AU MOMENT DES APPELS DE FONDS !

Donc un propriétaire peut très bien voter des travaux pour 3 milliards d’euros et revendre son bien immédiatement après. C’est l’acquéreur qui devra régler la note.

Pour autant, la pratique a donné lieu à de nombreux abus, que la loi a entendu prévenir.

• Lors d’une vente, l’acquéreur doit être mis en possession des deux derniers PV d’assemblée générale
• Le notaire de l’acquéreur adresse au syndic un questionnaire que celui-ci est tenu de remplir de manière détaillée. L’acquéreur doit savoir si des charges restent à devoir, si des travaux sont à prévoir et pour combien, si des procédures sont en cours et quel en est l’enjeu, etc.
• L’idée est que l’information préalable de l’acquéreur doit être maximale, de sorte qu’il sache à quoi s’attendre en termes de charges à venir.

Que se passe-t-il si le syndic répond de manière erronée ?

En théorie il engage sa responsabilité, mais en pratique un grief est difficile à établir. Seules des difficultés financières d’une exceptionnelle gravité pourraient donner lieu à indemnisation, mais en aucun cas l’acquéreur ne sera relevé de son obligation de contribuer aux appels de fonds.

Dans le cas d’appels de fonds importants et imprévus, on négocie assez aisément un étalement des versements.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.