Une assemblée étant une réunion privée, les copropriétaires peuvent refuser la présence d'une personne qui n'y a pas été invitée, ou n'a pas de mandat de représentation d'un copropriétaire.

Donc un syndic ne peut imposer de personnel surnuméraire par rapport à son représentant, et encore moins facturer leur présence (à moins qu'une assemblée précédente n'ait approuvé ce type de manœuvre, ou qu'une clause fort bien camouflée ne figure dans le contrat de syndic, points à vérifier préalablement avant toute action en répétition de l'indu).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Si vous êtes président du Conseil syndical, vous pouvez convoquer vous-même l’AG après mise en demeure de 8 jours demeurée infructueuse.

Si vous représentez ou agissez avec 25% des copropriétaires, il faut saisir le tribunal de grande instance de votre immeuble par voie de référé.

Si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez également saisir le tribunal de grande instance sur le fondement de l’art. 49 du décret en vue de voir désigner un administrateur provisoire qui, lui, convoquera l’AG (carence du syndic).

Enfin, il y a le référé simple devant le tribunal d’instance de votre immeuble, mettant en demeure le syndic de convoquer l’assemblée générale sous astreinte.

Si vous souhaitez éviter une procédure, passez par une sommation d’huissier. C’est moins onéreux, mais cela n’a aucune conséquence juridique en soi.

L’injonction de faire peut être tentée, si le contrat de syndic fait référence à l’échéancier de tenue des AG.

Voilà, pour faire un bref résumé. Pour toutes ces actions le recours à un avocat n’est pas toujours obligatoire, mais il va sans dire qu’il est grandement conseillé afin d’éviter les déboutés.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Si vous êtes président du Conseil syndical, vous pouvez convoquer vous-même l’AG après mise en demeure de 8 jours demeurée infructueuse.

Si vous représentez ou agissez avec 25% des copropriétaires, il faut saisir le tribunal de grande instance de votre immeuble par voie de référé.

Si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez également saisir le tribunal de grande instance sur le fondement de l’art. 49 du décret en vue de voir désigner un administrateur provisoire qui, lui, convoquera l’AG (carence du syndic).

Enfin, il y a le référé simple devant le tribunal d’instance de votre immeuble, mettant en demeure le syndic de convoquer l’assemblée générale sous astreinte.

Si vous souhaitez éviter une procédure, passez par une sommation d’huissier. C’est moins onéreux, mais cela n’a aucune conséquence juridique en soi.

L’injonction de faire peut être tentée, si le contrat de syndic fait référence à l’échéancier de tenue des AG.

Voilà, pour faire un bref résumé. Pour toutes ces actions le recours à un avocat n’est pas toujours obligatoire, mais il va sans dire qu’il est grandement conseillé afin d’éviter les déboutés.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rappelons qu’il est impératif d’adresser une demande d’additif à l’ordre du jour avant l’émission de la convocation. La loi ne précise pas de délai, et par conséquent on peut conjecturer que le minimum sera que la demande parvienne au syndic la veille de l’émission de la convocation. Dans le cas présent, la demande était donc bien parvenue en temps utile. Soulignons que la plupart du temps, les syndics se contentent de rajouter une ligne dans leur fichier déjà prêt, et de faire figurer le courrier de la demande d’additif en annexe.

Pour conférer une date certaine à l’envoi il y a plusieurs méthodes :

–          Le dépôt en main propre contre récépissé

–          L’envoi en courrier recommandé (comme en l’espèce)

–          L’envoi par huissier (coûteux mais solennel).

Si le syndic « omet » malencontreusement de faire figurer l’additif à l’ordre du jour, la question ne peut plus être débattue. Le principe reste constant, il faut que tout un chacun soit, au moment de la réception de la convocation, tenu informé de l’exacte teneur des débats afin de savoir s’il doit ou non y participer.

De même, aucun envoi ou rectificatif supplémentaire n’est possible, à moins de se situer dans le respect du délai de 3 semaines minimum avant la date de l’AG. Mais là, tout dépend de la bonne volonté coopérative du syndic…

S’il est trop tard pour rajouter la question, seule en théorie la candidature du syndic pourra être débattue. Mais la jurisprudence a autorisé une manœuvre de parade : il suffit à l’un des copropriétaires de présenter sa candidature comme syndic bénévole, concurremment à celle du syndic professionnel. L’assemblée vote contre l’ancien syndic, et en faveur du syndic bénévole.

En général, le syndic démis de ses fonctions quitte la salle, et abandonne le secrétariat. Il convient de se préparer à reprendre la plume et à terminer l’assemblée, en annotant les votes sur une convocation par exemple. Un ou plusieurs copropriétaires dévoués se chargeront de diffuser le PV et le nouveau syndic bénévole recevra de l’ancien les fonds et les archives (penser à ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat).

Que se passe-t-il ensuite ?

Le nouveau syndic bénévole, soit administre la copropriété, soit convoque immédiatement une nouvelle AG en vue de désigner le futur (autre) syndic. Nota : il n’est pas impératif d’avoir reçu archives et fonds pour procéder à la nouvelle convocation (cela peut prendre jusqu’à deux mois). Celle-ci peut être émise dès la tenue de l’assemblée précédente.

Le syndic bénévole n’aura ainsi à prendre en charge l’immeuble que pour une période de temps relativement courte.

Que se passe-t-il si l’on n’élit pas de syndic bénévole, et si l’ancien syndic n’est pas réélu ?

La copropriété se retrouve en vacance de gestion, et l’ancien syndic la fera placer sous administration judiciaire (art. 47 du décret du 17 mars 1967). L’administrateur provisoire convoquera une nouvelle assemblée aux fins de désigner un nouveau syndic conventionnel.

Exactement ce qu’aurait fait un syndic bénévole, mais 2.000 ou 3.000 € plus cher…

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Rappelons qu’il est impératif d’adresser une demande d’additif à l’ordre du jour avant l’émission de la convocation. La loi ne précise pas de délai, et par conséquent on peut conjecturer que le minimum sera que la demande parvienne au syndic la veille de l’émission de la convocation. Dans le cas présent, la demande était donc bien parvenue en temps utile. Soulignons que la plupart du temps, les syndics se contentent de rajouter une ligne dans leur fichier déjà prêt, et de faire figurer le courrier de la demande d’additif en annexe.

Pour conférer une date certaine à l’envoi il y a plusieurs méthodes :

–          Le dépôt en main propre contre récépissé

–          L’envoi en courrier recommandé (comme en l’espèce)

–          L’envoi par huissier (coûteux mais solennel).

Si le syndic « omet » malencontreusement de faire figurer l’additif à l’ordre du jour, la question ne peut plus être débattue. Le principe reste constant, il faut que tout un chacun soit, au moment de la réception de la convocation, tenu informé de l’exacte teneur des débats afin de savoir s’il doit ou non y participer.

De même, aucun envoi ou rectificatif supplémentaire n’est possible, à moins de se situer dans le respect du délai de 3 semaines minimum avant la date de l’AG. Mais là, tout dépend de la bonne volonté coopérative du syndic…

S’il est trop tard pour rajouter la question, seule en théorie la candidature du syndic pourra être débattue. Mais la jurisprudence a autorisé une manœuvre de parade : il suffit à l’un des copropriétaires de présenter sa candidature comme syndic bénévole, concurremment à celle du syndic professionnel. L’assemblée vote contre l’ancien syndic, et en faveur du syndic bénévole.

En général, le syndic démis de ses fonctions quitte la salle, et abandonne le secrétariat. Il convient de se préparer à reprendre la plume et à terminer l’assemblée, en annotant les votes sur une convocation par exemple. Un ou plusieurs copropriétaires dévoués se chargeront de diffuser le PV et le nouveau syndic bénévole recevra de l’ancien les fonds et les archives (penser à ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat).

Que se passe-t-il ensuite ?

Le nouveau syndic bénévole, soit administre la copropriété, soit convoque immédiatement une nouvelle AG en vue de désigner le futur (autre) syndic. Nota : il n’est pas impératif d’avoir reçu archives et fonds pour procéder à la nouvelle convocation (cela peut prendre jusqu’à deux mois). Celle-ci peut être émise dès la tenue de l’assemblée précédente.

Le syndic bénévole n’aura ainsi à prendre en charge l’immeuble que pour une période de temps relativement courte.

Que se passe-t-il si l’on n’élit pas de syndic bénévole, et si l’ancien syndic n’est pas réélu ?

La copropriété se retrouve en vacance de gestion, et l’ancien syndic la fera placer sous administration judiciaire (art. 47 du décret du 17 mars 1967). L’administrateur provisoire convoquera une nouvelle assemblée aux fins de désigner un nouveau syndic conventionnel.

Exactement ce qu’aurait fait un syndic bénévole, mais 2.000 ou 3.000 € plus cher…

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.