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Maître Serge DIEBOLT
Docteur en droit – Avocat à la cour
64, rue des Mathurins
75008 PARIS
Tél : 01.40.07.98.10
Fax : 01.42.71.56.50
Assemblée générale
COMPTES NON VALIDES : nous n’avons pas validé les comptes pour l’année écoulée ni donné le quitus (frais non justifiés engagés par le syndic sur procédure judiciaire). Le syndic peut-il procéder au recouvrement des sommes contestées par la copropriété ?
9 Juin 15 | Assemblée générale
La réponse a toujours été : en l'absence d'approbation des comptes, les sommes qui y sont visées ne sont pas exigibles.
Le syndic ne peut donc engager de procédure en recouvrement contre personne.
Vous avez parfaitement raison d'entamer ce type de mouvement de résistance, encore qu'il vous faudra faire régner à l'amiable une certaine discipline entre voisins afin de ne pas mettre en difficulté la trésorerie de votre syndicat.
Car le problème que vous soulevez est général, et engendre un contentieux de plus en plus important (en volume, pas en montant).
L'art. 10-1 de la loi de 1965, dans sa dernière rédaction, dispose en effet : "(…) sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…)Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."
ANNULATION AG : je souhaite faire annuler l’AG car le syndic ne m’a pas convoqué par LRAR à la bonne adresse . Quelles sont les démarches à suivre et leur cout? est-il possible d’etre remboursé des frais de justice par le syndic ou autre ?
8 Juin 15 | Assemblée générale
Le syndic n'est pas tenu d'enquêter pour connaître l'adresse des copropriétaires, mais s'il a été dument informé il doit prendre en compte leurs indications.
La négligence que révèle ce cas constitue une faute professionnelle qui engage la responsabilité du syndic.
La convocation à une mauvaise adresse sera assimilée à un défaut de convocation.
Il est donc possible de solliciter l'annulation de l'assemblée générale, ainsi que de mettre directement en cause la responsabilité du syndic.
Les frais de procédure sont ceux d'une action au fond devant le tribunal de grande instance. La représentation par avocat est obligatoire, et chaque avocat mène comme il l'entend sa politique tarifaire. Faire jouer la concurrence est utile, mais il faut prendre en compte le degré d'expérience de l'avocat sollicité.
Si la faute du syndic est retenue sa condamnation couvrira tout ou partie des frais judiciaires (ce taux étant apprécié au cas par cas par les juges, compte tenu des spécificités du dossier et de l'appréhension de l'étendue de la faute).
Ce que font les syndics pour se défendre :
– prétendre qu'ils n'ont pas reçu votre courrier les informant d'un changement d'adresse (surtout si celui-ci n'était pas un recommandé)
– convoquer rapidement une AG identique avec la bonne adresse, pendant le procès, ce qui constitue un aveu de culpabilité mais vide le litige de son intérêt et fait souvent baisser les bras aux copropriétaires devant les coûts engendrés.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
ANNULATION AG : je souhaite faire annuler l’AG car le syndic ne m’a pas convoqué par LRAR à la bonne adresse . Quelles sont les démarches à suivre et leur cout? est-il possible d’etre remboursé des frais de justice par le syndic ou autre ?
8 Juin 15 | Assemblée générale
Le syndic n'est pas tenu d'enquêter pour connaître l'adresse des copropriétaires, mais s'il a été dument informé il doit prendre en compte leurs indications.
La négligence que révèle ce cas constitue une faute professionnelle qui engage la responsabilité du syndic.
La convocation à une mauvaise adresse sera assimilée à un défaut de convocation.
Il est donc possible de solliciter l'annulation de l'assemblée générale, ainsi que de mettre directement en cause la responsabilité du syndic.
Les frais de procédure sont ceux d'une action au fond devant le tribunal de grande instance. La représentation par avocat est obligatoire, et chaque avocat mène comme il l'entend sa politique tarifaire. Faire jouer la concurrence est utile, mais il faut prendre en compte le degré d'expérience de l'avocat sollicité.
Si la faute du syndic est retenue sa condamnation couvrira tout ou partie des frais judiciaires (ce taux étant apprécié au cas par cas par les juges, compte tenu des spécificités du dossier et de l'appréhension de l'étendue de la faute).
Ce que font les syndics pour se défendre :
– prétendre qu'ils n'ont pas reçu votre courrier les informant d'un changement d'adresse (surtout si celui-ci n'était pas un recommandé)
– convoquer rapidement une AG identique avec la bonne adresse, pendant le procès, ce qui constitue un aveu de culpabilité mais vide le litige de son intérêt et fait souvent baisser les bras aux copropriétaires devant les coûts engendrés.
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.
Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.
