Oui, le syndic peut procéder à des appels de fonds concernant des travaux votés du temps d’un ancien propriétaire.

Rappelons le principe que l’acquéreur vient aux droits et obligations du vendeur. En d’autres termes : l’acquéreur chausse les bottes de l’ancien propriétaire, il bénéficie des fonds à rembourser, tout comme il pâtit des charges qui restaient à devoir.

Insistons là sur un cliché qu’il convient de ranger parmi les hoax : ce n’est pas celui qui a voté les travaux qui doit les payer, c’est celui qui est propriétaire en titre AU MOMENT DES APPELS DE FONDS !

Donc un propriétaire peut très bien voter des travaux pour 3 milliards d’euros et revendre son bien immédiatement après. C’est l’acquéreur qui devra régler la note.

Pour autant, la pratique a donné lieu à de nombreux abus, que la loi a entendu prévenir.

• Lors d’une vente, l’acquéreur doit être mis en possession des deux derniers PV d’assemblée générale
• Le notaire de l’acquéreur adresse au syndic un questionnaire que celui-ci est tenu de remplir de manière détaillée. L’acquéreur doit savoir si des charges restent à devoir, si des travaux sont à prévoir et pour combien, si des procédures sont en cours et quel en est l’enjeu, etc.
• L’idée est que l’information préalable de l’acquéreur doit être maximale, de sorte qu’il sache à quoi s’attendre en termes de charges à venir.

Que se passe-t-il si le syndic répond de manière erronée ?

En théorie il engage sa responsabilité, mais en pratique un grief est difficile à établir. Seules des difficultés financières d’une exceptionnelle gravité pourraient donner lieu à indemnisation, mais en aucun cas l’acquéreur ne sera relevé de son obligation de contribuer aux appels de fonds.

Dans le cas d’appels de fonds importants et imprévus, on négocie assez aisément un étalement des versements.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Premier rappel de principe : les lots de rdc sont exclus de toute participation aux charges d'ascenseur.

Second principe : si un parking est desservi par l'ascenseur, il contribue aux charges de ce dernier.

Troisième principe : tout règlement ou descriptif de division contraire à ces principes légaux (qui dérivent de l'art. 10 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965) voient leurs clauses réputées non écrites. Donc, un copropriétaire peut s'abstenir de les régler.

Mais…

Quatrième principe : si un règlement contient une clause réputée non écrite, il convient de faire D'ABORD constater cette illicéité par le juge. Seul un Tribunal a compétence pour ce faire, et jusqu'à ce qu'il l'ait fait, les charges sont dues au vu du règlement de copropriété.

Dans la question il n'est pas précisé si les parkings sont grevés de charges d'ascenseur, ce qui est la clé du problème.

Si tel est le cas, le règlement n'a qu'à être appliqué, dans tous ses termes.

Si tel n'est pas le cas, il faut remettre le règlement de copropriété en accord avec les dispositions légales.

Et heureusement, la loi SRU a inséré un article 49 à la loi de 1965, toujours valide, qui place la majorité requise au simple taux de l'art. 25 (majorité absolue).

Donc en pratique, rien de bien compliqué :

– l'assemblée fait venir un géomètre expert, s'il y a lieu de pondérer des surfaces ou créer une nouvelle clé de répartition
– ou à défaut elle sollicite un homme de l'art : notaire ou avocat
– et elle fait remettre en conformité avec la loi le règlement
– le texte est adopté à la majorité de l'art. 25
– le syndic procède à sa publication par le biais d'un notaire ; la publication est effectuée au droit fixe (simple timbre).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Premier rappel de principe : les lots de rdc sont exclus de toute participation aux charges d'ascenseur.

Second principe : si un parking est desservi par l'ascenseur, il contribue aux charges de ce dernier.

Troisième principe : tout règlement ou descriptif de division contraire à ces principes légaux (qui dérivent de l'art. 10 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965) voient leurs clauses réputées non écrites. Donc, un copropriétaire peut s'abstenir de les régler.

Mais…

Quatrième principe : si un règlement contient une clause réputée non écrite, il convient de faire D'ABORD constater cette illicéité par le juge. Seul un Tribunal a compétence pour ce faire, et jusqu'à ce qu'il l'ait fait, les charges sont dues au vu du règlement de copropriété.

Dans la question il n'est pas précisé si les parkings sont grevés de charges d'ascenseur, ce qui est la clé du problème.

Si tel est le cas, le règlement n'a qu'à être appliqué, dans tous ses termes.

Si tel n'est pas le cas, il faut remettre le règlement de copropriété en accord avec les dispositions légales.

Et heureusement, la loi SRU a inséré un article 49 à la loi de 1965, toujours valide, qui place la majorité requise au simple taux de l'art. 25 (majorité absolue).

Donc en pratique, rien de bien compliqué :

– l'assemblée fait venir un géomètre expert, s'il y a lieu de pondérer des surfaces ou créer une nouvelle clé de répartition
– ou à défaut elle sollicite un homme de l'art : notaire ou avocat
– et elle fait remettre en conformité avec la loi le règlement
– le texte est adopté à la majorité de l'art. 25
– le syndic procède à sa publication par le biais d'un notaire ; la publication est effectuée au droit fixe (simple timbre).

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

D'ordinaire il est pénible aux copropriétaires de faire l'avance de charges pour leur immeuble. Ils se disent que cet argent serait mieux utilisé ailleurs. Ce qui constitue souvent un mauvais calcul, synonyme de frais.

Un syndic n'a que deux façons de combler le déficit de trésorerie d'une copropriété :
– soit il prélève sur ses fonds propres les avances nécessaires
– soit il prélève les fonds nécessaires à un immeuble déficitaire sur ceux d'un immeuble bénéficiaire de son portefeuille, en tirant des traites sur le principe que personne ne se présentera simultanément pour demander le solde immédiat de sa situation.

Cette tendance est quasi systématique au sein des gros cabinets.
Elle a toutefois entraîné des syndics de taille moyenne à la faillite, car certains de leurs immeubles ont été conjointement défaillants.
Pour éviter les dérives le législateur a échafaudé tout un arsenal :
obligation pour les syndics de tenir une comptabilité prévisionnelle en partie double, interdiction de compenser entre immeubles ou d'opérer des avances, obligation de proposer un compte bancaire séparé par immeuble…

Regardons les choses comme elles sont : la plupart des syndics ont fait de la résistance passive à ce dispositif. Un indice : votre syndic tente-t-il de vous dissuader d'ouvrir un compte bancaire séparé, en vous imposant des frais supplémentaires au prétexte (injustifié) de "frais de gestion", et en prenant prétexte que cette
gestion impose "plusieurs chéquiers" ? Vous avez certainement affaire à un syndic qui procède à de la résistance passive.
D'autres, en revanche, ne prélèvent aucun honoraire supplémentaire.
Preuve que la chose est possible.

Toujours est-il que la sécurité a un prix: certes on n'est pas rendu solidaire d'autres copropriétés déficitaires, mais le corollaire est de posséder un fonds de roulement, une avance de trésorerie pour faire face aux dépenses courantes.

Nous en revenons à la question posée.

Ici le syndic opère comme s'il agissait pour une copropriété avec compte séparé. Les impayés créent un "trou" qu'il lui est légalement fait l'obligation de combler. Au lieu de solliciter les autres immeubles de son portefeuille (ce qui est interdit) il fait appel aux fonds des autres copropriétaires, qui consentent là des avances de
trésorerie pour faire face à la carence de leurs voisins.
Nous sommes là en parfaite adéquation avec la loi.

Aucun "principe de solidarité" n'est édicté par celle-ci, mais tout le dispositif légal revient exactement au même.

Seules choses à faire :
– régler les appels de fonds pour ne pas compromettre la gestion de l'immeuble
– inviter le syndic à poursuivre en recouvrement les copropriétaires débiteurs (vous pouvez même obtenir la condamnation du syndic en cas d'inertie grave)
– en général, une reprise en main énergique du conseil syndical trouve une issue favorable en deux ans

Nota : les copropriétés dont les propriétaires ne parviennent plus à faire face au passif sont dites en difficulté, et peuvent être soumises au traitement de choc de la prise en charge par un administrateur judiciaire sur le fondement des articles 29 et suivants de la loi de 1965. Le remède, proche du régime des faillites, est aussi coûteux que destructeur sur le plan de la propriété foncière. Un audit assorti de dialogue et de pédagogie sont souvent un préalable bien préférable à cette option de dernière extrémité.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

D'ordinaire il est pénible aux copropriétaires de faire l'avance de charges pour leur immeuble. Ils se disent que cet argent serait mieux utilisé ailleurs. Ce qui constitue souvent un mauvais calcul, synonyme de frais.

Un syndic n'a que deux façons de combler le déficit de trésorerie d'une copropriété :
– soit il prélève sur ses fonds propres les avances nécessaires
– soit il prélève les fonds nécessaires à un immeuble déficitaire sur ceux d'un immeuble bénéficiaire de son portefeuille, en tirant des traites sur le principe que personne ne se présentera simultanément pour demander le solde immédiat de sa situation.

Cette tendance est quasi systématique au sein des gros cabinets.
Elle a toutefois entraîné des syndics de taille moyenne à la faillite, car certains de leurs immeubles ont été conjointement défaillants.
Pour éviter les dérives le législateur a échafaudé tout un arsenal :
obligation pour les syndics de tenir une comptabilité prévisionnelle en partie double, interdiction de compenser entre immeubles ou d'opérer des avances, obligation de proposer un compte bancaire séparé par immeuble…

Regardons les choses comme elles sont : la plupart des syndics ont fait de la résistance passive à ce dispositif. Un indice : votre syndic tente-t-il de vous dissuader d'ouvrir un compte bancaire séparé, en vous imposant des frais supplémentaires au prétexte (injustifié) de "frais de gestion", et en prenant prétexte que cette
gestion impose "plusieurs chéquiers" ? Vous avez certainement affaire à un syndic qui procède à de la résistance passive.
D'autres, en revanche, ne prélèvent aucun honoraire supplémentaire.
Preuve que la chose est possible.

Toujours est-il que la sécurité a un prix: certes on n'est pas rendu solidaire d'autres copropriétés déficitaires, mais le corollaire est de posséder un fonds de roulement, une avance de trésorerie pour faire face aux dépenses courantes.

Nous en revenons à la question posée.

Ici le syndic opère comme s'il agissait pour une copropriété avec compte séparé. Les impayés créent un "trou" qu'il lui est légalement fait l'obligation de combler. Au lieu de solliciter les autres immeubles de son portefeuille (ce qui est interdit) il fait appel aux fonds des autres copropriétaires, qui consentent là des avances de
trésorerie pour faire face à la carence de leurs voisins.
Nous sommes là en parfaite adéquation avec la loi.

Aucun "principe de solidarité" n'est édicté par celle-ci, mais tout le dispositif légal revient exactement au même.

Seules choses à faire :
– régler les appels de fonds pour ne pas compromettre la gestion de l'immeuble
– inviter le syndic à poursuivre en recouvrement les copropriétaires débiteurs (vous pouvez même obtenir la condamnation du syndic en cas d'inertie grave)
– en général, une reprise en main énergique du conseil syndical trouve une issue favorable en deux ans

Nota : les copropriétés dont les propriétaires ne parviennent plus à faire face au passif sont dites en difficulté, et peuvent être soumises au traitement de choc de la prise en charge par un administrateur judiciaire sur le fondement des articles 29 et suivants de la loi de 1965. Le remède, proche du régime des faillites, est aussi coûteux que destructeur sur le plan de la propriété foncière. Un audit assorti de dialogue et de pédagogie sont souvent un préalable bien préférable à cette option de dernière extrémité.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.