A la suite de travaux votés le 27/03/2012, notre syndic actuel n'a pas contrôlé que la société qui a réalisé les travaux de terrasse toiture été assuré en technicité n°3 les terrasses sont infiltrées que pouvons nous faire? quelles faute ou négligences a commis notre syndic

REPONSE

 Les défauts de reprise d’étanchéité sont le lot de toutes les entreprises, quel que soit leur degré de certification.
Ce sont des choses qui arrivent.
Le syndic n’est pas tenu de vérifier la qualification des entreprises (il doit s’assurer qu’elles ont a priori la compétence adéquate) mais la responsabilité des travaux incombe en priorité à celui qui les a exécutés.
 
Dans votre cas de figure, le plus opportun semble dans un premier temps d’inviter le syndic à établir une déclaration de sinistre et/ou à sommer l’entreprise à revenir mettre un terme aux infiltrations.
Si des lots privatifs ont été touchés, les travaux de reprise seront ensuite du ressort de chacun : aux occupants concernés de faire jouer leur assurance habitation.
 
Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Nous habitons un bâtiment , il y a 15 copropriétaires, 2 parties distinctes gauche et droite.
Le conseil syndical a décidé d effectuer des travaux sur la colonne d eau chaude sanitaire suite à une petite fuite contastée chez un copropriétaire. Cette colonne est à l usage exclusif des copro de la partie gauche, les copros de la partie droite ont leur propre colonne d eau chaude. Je suis d accord sur le principe d équipement commun mais pouvons nous invoquer le fait que nous ne nous servons pas de cette colonne pour ne pas supporter les frais ?

REPONSE

Le seul cas de figure où certains copropriétaires seulement participent à l’entretien d’équipements communs se trouve dans le cas où l’immeuble connait une spécialisation des charges par bâtiments.
Ici, il s’agit d’un seul et même corps de bâtiment.
Les conduites de droite doivent donc être entretenues par les copropriétaires de gauche… et réciproquement.
 
Toutefois, l’assemblée peut décider, par résolution particulière, d’opérer une ventilation différente. Sachant que celle-ci est illicite, et qu’elle pourra être annulée si tout intéressé en fait la demande au tribunal.
Dans le cas présent, je rédigerait la résolution de manière à ce qu’il soit bien entendu que dans le cas présent, seuls les copropriétaires de la partie gauche sont mis à contribution, mais qu’en cas de problème avec la colonne de droite, seuls les copropriétaires de droite seront concernés. Il sera également bon d’ajouter que cette résolution s’inscrit en dérogation du régime légale, et ne sera que d’application ponctuelle.
Il ne faut en effet pas laisser à penser qu’un usage puisse primer la loi.
 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

Nous habitons un bâtiment , il y a 15 copropriétaires, 2 parties distinctes gauche et droite.
Le conseil syndical a décidé d effectuer des travaux sur la colonne d eau chaude sanitaire suite à une petite fuite contastée chez un copropriétaire. Cette colonne est à l usage exclusif des copro de la partie gauche, les copros de la partie droite ont leur propre colonne d eau chaude. Je suis d accord sur le principe d équipement commun mais pouvons nous invoquer le fait que nous ne nous servons pas de cette colonne pour ne pas supporter les frais ?

REPONSE

Le seul cas de figure où certains copropriétaires seulement participent à l’entretien d’équipements communs se trouve dans le cas où l’immeuble connait une spécialisation des charges par bâtiments.
Ici, il s’agit d’un seul et même corps de bâtiment.
Les conduites de droite doivent donc être entretenues par les copropriétaires de gauche… et réciproquement.
 
Toutefois, l’assemblée peut décider, par résolution particulière, d’opérer une ventilation différente. Sachant que celle-ci est illicite, et qu’elle pourra être annulée si tout intéressé en fait la demande au tribunal.
Dans le cas présent, je rédigerait la résolution de manière à ce qu’il soit bien entendu que dans le cas présent, seuls les copropriétaires de la partie gauche sont mis à contribution, mais qu’en cas de problème avec la colonne de droite, seuls les copropriétaires de droite seront concernés. Il sera également bon d’ajouter que cette résolution s’inscrit en dérogation du régime légale, et ne sera que d’application ponctuelle.
Il ne faut en effet pas laisser à penser qu’un usage puisse primer la loi.
 

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

QUESTION :
Notre AG a voté des travaux de ravalement. Ceeux ci sont en fin de réalisation et nous constatons que sur 43 copropriétaires il y en aura 4 qui ne bénéficieront pas de travaux d étanchéité et de carrelage sur leur balcon. Le syndic indique aujourd'hui un problème techniques sur ces 4 balcons alors que cela n avait pas été évoqué sur le devis de l entrepreneur
Quels conseils pouvez nous donner ?
Payer la totalité des travaux ? Mettre en demeure le syndic de réaliser les travaux ? Consigner le solde des travaux auprès de la CDC ?

REPONSE :

De l’énoncé de votre problème, on déduit que le devis initial portait sur la réfection de la totalité des balcons.
La nature des difficultés évoquées par le syndic reste inconnu.
Restent deux voies :
La voie amiable : la facture finale déduit les 4 balcons non refaits, et les 4 copropriétaires concernés se satisfont de la situation (qui à apporter leur garantie en cas de sinistre ? à négocier)
Soit la voie contentieuse : invoquer le droit de passage du syndicat (qui doit être mis en œuvre par le syndic avec recommandé préalable) pour permettre l’accès aux parties communes afin d’assurer l’entretien de l’immeubleUne réponse plus complète nécessite l’analyse de votre dossier ainsi que de votre règlement de copropriété.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.

QUESTION :

Je fais partie d'une co-propriété qui a voté en juin dernier des travaux de ravalement.

J'étais absente de l'AG, la décision a été prise à l'unanimité. En septembre, nous avons reçu les 1ers appels de fonds : les sommes demandées sont exorbitantes, ça parait tout simplement du vol (on nous demande environ 100.000 euros pour le ravalement d'une seule petite façade de 3 étages).

Tous les copropriétaires de mon bâtiment, ainsi que d'autres dans différents bâtiments de notre copropriété, cherchons aujourd'hui une solution à ce gros problème. Nous ne contestons pas la décision de procéder à un ravalement mais nous voulons revenir sur la nature des travaux et comparer d'autres devis. Nous avons réussi à imposer que deux autres entreprises de notre choix nous fournissent des devis comparatifs, mais l'architecte du Syndic leur met des bâtons dans les roues et une des ces entreprises a déjà jeté l'éponge, renonçant à nous établir un devis.

L'architecte semble évidemment avoir un intérêt à rester avec l'entreprise que, lui, a sélectionnée.

Quel recours avons-nous contre lui ? Est-il possible de s'adresser à une défense des consommateurs ?
Il est trop tard pour contester la décision de l'AG mais avons-nous le droit de demander une nouvelle AG et de revenir sur la décision ?

Quels conseils pourriez-vous nous donner pour nous sortir de cette sombre affaire ?

REPONSE

La décision de l'assemblée générale, en ce qu'elle a été prise à la bonne majorité, s'impose à tous. Il n'est possible de remettre en question la décision de l'assemblée qu'avant l'expiration du délai de 2 mois à compter de la diffusion par recommandé du procès-verbal, et encore faut-il prouver l'abus de majorité, c'est-à-dire qu'une majorité a agi contre l'intérêt d'une minorité.

Hypothèse qui semble exclue ici.

Seul recours: l'art. 34 de la loi du 10 juillet 1965 qui ouvre à tout copropriétaire la voie de faire déclarer somptuaire la dépense envisagée, au regard de travaux dont il vous incombera de démontrer le caractère excessif du devis proposé.

Première étape: se procurer un devis concurrent.
Seconde étape: introduire dans les délais le recours adéquat.

Ce type de litige aboutit pour 75 % des cas à une transaction, le syndic ayant souvent "omis" de solliciter plusieurs devis, mais il vous appartiendra de faire l'avance des frais de ce litige, même si remboursés pour tout ou partie quelques années après.

Réponse apportée par Maître Serge DIEBOLT.

Cette consultation est donnée à titre gracieux. Il ne doit en être tiré aucun droit ni titre définitif, l’internaute consultant étant seul responsable de l’énoncé de son problème, et l'avocat donnant un avis générique à titre indicatif, sans avoir consulté aucun document ni justificatif.